Инвестирование в недвижимость: риски и стратегии

Инвестиции в недвижимость — как выжать максимум прибыли

Инвестирование в недвижимость: риски и стратегии

Тема инвестиций в недвижимость риторическая и с каждым днем в ней возникают новые нюансы.

В связи с экономическим давлением на Россию инвесторы ищут куда вложить деньги, не столько для увеличения вложений, сколько для их сбережения.

Люди часто задают вопросы по выбору касающиеся вложения денег в недвижимое имущество, поэтому сегодня ответим всем сразу и поделимся своими знаниями в обзорной статье.

Преимущества и недостатки инвестирования

Даже следуя принципам Кийосаки и делая ежемесячные накопления в виде 20% от зарплаты, можно остаться в убытке. Нужно учитывать, что растущая инфляция «съедает» большую часть наших сбережений. Самый логичный выход из ситуации — грамотные капиталовложения. Рассмотрим основополагающие привилегии инвестирования в недвижимость:

  • Широкий выбор объектов (инвестирование в новостройки, загородные дома, коммерческие помещения);
  • Универсальность и востребованность сделок (продажа, обмен, сдача в аренду);
  • Ежегодное подорожание квартир на фоне возрастающей инфляции (при условии, что она не опережает рост цен);
  • Возможность вхождения на жилищный рынок с ограниченным бюджетом (инвестиции в новостройки или долевые фонды).

При всей своей стабильности вложения в жилье все же связаны с определенными рисками:

  • Отсутствие спроса и высокая конкуренция на рынке недвижимости в небольших регионах;
  • Необходимость вносить платежи за коммунальные услуги и обслуживание дома в период простоя;
  • Снижение цен на жилье в связи с экономической стагнацией в стране или регионе;
  • При инвестировании в жилую недвижимость невозможно срочно взять понадобившиеся финансы.

Загородные коттеджи

Инвестировать в недвижимость за чертой города выгодно. Сделки с загородными домами по доходности не уступают остальным видам капиталовложения. На праздники и выходные люди все чаще стараются выбираться в экологически-чистые районы. Вариантов выбора объекта покупки несколько: коттедж, участок, недострой.

Жилое имущество

Заработок от инвестирования в жилую недвижимость сводится к экономной покупке и постперепродаже с наценкой или предоставлению в аренду.

При инвестировании в новостройки учитывайте развитость инфраструктуры, планировку, состояние ремонта, этажность и соседство.

Иностранное жилье

Покупка жилья заграницей позиционируется как высоколиквидная сделка. Чтобы они в действительности являлись таковыми, лучше инвестировать в недвижимость стран с сильной экономикой. Хорошим вариантом будут Швейцария, США, Сингапур и др. страны с высокой концентрацией торгово-промышленных центров.

Коммерческие здания

Сдача площадей для бизнес-арендаторов — прибыльный вид инвестиций в коммерческую недвижимость. Однако из-за высокого порога вхождения текущий способ капиталовложения подходит далеко не всем. Как правило, физические лица инвестируют в помещения для бизнеса, покупая акции. Окупаемость по вкладам составляет порядка 10 лет.

Земельные участки

Покупка земельного участка имеет ряд нюансов, начиная от оценки и заканчивая изменениями целевого назначения. Тем не менее ввиду своей бюджетности — это самый доступный вариант инвестирования в недвижимость.

Инвестиции в землю бывают краткосрочными и долгосрочными. В первом случае земли покупают под строительство, во втором — используют для сельхоз угодий.

Необходимо учитывать, что объекты для инвестиций имеют разную чувствительность к инфляции.

Надежнее всего защищены от инфляции объекты с коротким сроком окупаемости, цену на аренду которых устанавливает сам арендатор, например торговые помещения. То же самое касается долгосрочной аренды.

Гостиничные номера и посуточные квартиры более уязвимы, ведь цена аренды корректируется постоянно с учетом инфляции. Объекты и их чувствительность к инфляции, представлены в следующей таблице:

Основные этапы инвестирования в недвижимость

Коммерческие инвестиции не такое простое дело как кажется на первый взгляд. Риск купить некачественный объект есть всегда. Поэтому начинающим инвесторам стоит воспользоваться следующим алгоритмом:

Оценка финансовых возможностей

Первым делом определите сумму, которую готовы потратить на инвестиции. При скромном бюджете можно привлечь следующие источники финансирования:

  • Займ у друзей и родственников;
  • Потребительский кредит;
  • Соинвестирование.

Анализ предложений рынка недвижимости

На данном этапе полезно заняться мониторингом цен на жилье. Для этого можно воспользоваться СМИ или бесплатными досками объявлений. Достоверную информацию можно также почерпнуть на региональных сайтах аналитических центров.

Выбор объекта инвестиций

После того как вы уже определились с направлением инвестиций и имеете несколько альтернативных вариантов, не торопитесь принимать решение о покупке. Поговорите с собственниками жилых домов, соберите как можно больше информации о преимуществах и недостатках района, сравните объекты между собой. Особенно это касается инвестиций в коммерческую недвижимость.

Покупка недвижимости

Сделки связанные с приобретением недвижимости имеют много нюансов. В первую очередь стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • Наличие и подлинных правоустанавливающих документов;
  • Дееспособность бывших владельцев и лиц, прописанных в квартире;
  • Наличие у жилья обременений;
  • Узаконенность перепланировок.

Перепродажа и сдача недвижимости в аренду

С какой бы целью вы не купили имущество для сдачи или перепродажи, имейте в виду, что минимальный срок возврата инвестиций в новостройки при продаже — 3 года, а при предоставлении в аренду порядка 8 лет.

Весомым фактором при этом выступает территориальное расположение объекта. По аналитическим данным на начало 2018 года быстрее всего арендное жилье окупиться в Красноярске, Новосибирске и Челябинске.

А вот квартиры в Москве и Нижнем Новгороде вопреки общепринятому мнению занимают последние позиции.

Сроки окупаемости инвестиций в жилую недвижимость при сдаче в аренду в крупнейших агломерациях России показаны на схематичном изображении:

Способы разумной экономии на покупке жилья

Купить новострой можно за 50% от стоимости квартиры под ключ. Но вкладчики не спешат с инвестированием в коммерческую недвижимость, ведь при недострое риск пополнить ряды обманутых вкладчиков очень высок.

Приобрести квартиру по невысокой цене можно в черновом варианте. Но в этом случае вам всё же придётся вложить деньги в недвижимость на ремонт и обстановку.

Существуют и более разумные способы экономии. Например, инвестирование в коммерческую недвижимость арестованную банком. Залоговые помещения продаются на аукционах по минимальной цене. При таком варианте существует одно значительное препятствие: компании не афишируют проведение выгодных мероприятий, потому что судьба недвижимости уже предопределена заранее.

Информацию можно отслеживать самостоятельно на сайтах или в Едином Реестре РФ в разделе о банкротстве юр.лиц.

Советы по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость

  1. Организуйте перепланировку. Квартиры улучшенной планировки продаются на 10-15% дороже. Разделите комнату на кухню и студию. Предварительно проконсультируйтесь о возможности перепланировки в БТИ, некоторые изменения запрещены;
  2. Расширьте площадь помещения.

    В частных домах это можно сделать с помощью дополнительного пристроя, например, переделка чердака в мансарду;

  3. Сделайте косметический ремонт и продайте квартиру на 10% дороже, так же этот момент может значительно ускорить продажу;
  4. Переведите квартиру в нежилую площадь. В разных районах спрос на жилые и нежилые помещения неравномерен.

    Поэтому зачастую, чтобы начать зарабатывать, инвестору достаточно перевести жилую квартиру в офис или наоборот.

Заключение

Как видите, инвестиции в недвижимость имеют менее агрессивные риски по сравнению с другими видами инвестирования. Вложить деньги в недвижимость означает получить возможность пожизненного пассивного заработка не только для себя, но и для детей. Планируйте свои финансы и осуществляйте разумные капиталовложения. Ведь, как известно, человек, который не инвестирует — бедный человек.

Тематическое видео от специалиста:

Инвестиции в недвижимость — виды и доходность с преимуществами и подводными камнями

(3 5,00 из 5)
Загрузка…

В наши дни инвестирование в недвижимость — это один из лучших способов сберечь и увеличить накопления. В продолжении цикла статей о самых прибыльных инвестициях мы рассмотрим преимущества и особенности рынка недвижимого имущества, а также узнаем мнение экспертов о перспективах его развития.

Состояние и прогнозы развития инвестиционного рынка

Глава строительной компании Ильшат Нигматуллин заверяет, что сделки с недвижимостью при сотрудничестве с добросовестными застройщиками наиболее безопасный способ инвестирования. Однако доля инвесторов, спонсирующих строительство недвижимости в целом по стране уменьшилась. Большей частью рынка владеют крупные вкладчики.

Об этом свидетельствуют статистика данных центра аналитики «Est-a-Tet» в которой наблюдается падение инвестиций в недвижимость с 19% до 6%. «Отчасти это связано со страхованием вкладов до 1400 000 руб. правительством. Ведь частным лицам, владеющим небольшим капиталом проще вложить деньги в банк под процент» — считает эксперт.

Однако в Москве, Санкт-Петербурге и других мегаполисах сложилась несколько иная ситуация. Ввиду большой численности населения в них активно развивается сегмент коммерческой недвижимости.

«Раньше инвесторы стремились к перепродаже, сейчас же востребованы ликвидные объекты, которые гарантируют доход от аренды.

Фокус внимания сместился с сегмента жилых помещений в сторону коммерческих площадок» — отмечают эксперты.

Аналитики компании «Магистрат» прогнозируют, что будущее рынка за апарт-отелями. Ведь номера гостиничного типа изначально ориентированы под сдачу в аренду. После ввода их в эксплуатацию можно получать до 10% практически не проявляя активного участия в вопросах связанных с управлением. Кстати, вкладывая деньги в апарт-отели, Дональд Трамп и сколотил свое многомиллионное состояние.

Особенности инвестиций в жилую недвижимость

Жилые помещения пользуются популярностью у начинающих инвесторов. Большинство вкладчиков выбирают малогабаритные квартиры из-за их высокой ликвидности. К тому же недорогая себестоимость жилья и большой спрос делают порог для входа в этот сегмент низким.

Преимущества и риски

Главный плюс инвестиций в жилую недвижимость это стабильность. Стоимость имущества может существенно снизиться, но не обесцениться до нуля как акции и не испариться в один миг как паевые вложения.

Если посмотреть статистику Росреестра, то можно увидеть что процент сделок с недвижимостью растет с каждым годом. Это свидетельствует об актуальности жилья как товара.

Для инвесторов, вложивших не заемные деньги, несомненно, это источник стабильного заработка.

Вопреки общественному мнению недостатков у этого вида инвестиций гораздо меньше, чем преимуществ. Основные риски связаны с выбором недобросовестного застройщика, неперспективного района и стихийными форс-мажорами.

Сколько можно заработать

Заработок от инвестиций рассчитывается как отношение годовой прибыли от аренды жилого помещения к его стоимости. Для достоверного расчета необходимо узнать стоимость аренды квартиры в соседнем подобном доме.

К примеру вам предложили приобрести жилье за 2 млн.руб. В доме напротив годовая аренда стоит 200 тыс. руб. Значит доходность без учета налогов и других платежей будет равняться 10%. При таком показателе квартиру покупать выгодно.

Если же доходность по этой формуле менее 4%, то инвестировать в нее не стоит.

Нюансы инвестиций в коммерческую недвижимость

Тем, кто уже имеет навыки инвестирования и кругленькую сумму свободных денег, лучше присмотреться к коммерческой недвижимости. К этому сегменту относятся любые нежилые помещения, которые могут приносить доход.

Тонкости инвестиций в строительство недвижимости

На рынке строящегося недвижимого имущества сложилась неоднозначная ситуация. С одной стороны приобретать квартиру на нулевой стадии прибыльней всего. С другой — высокий спрос резко повышает его первоначальную цену.

По большей части инвесторы покупают еще не построенное жилье для получения дивидендов не со сдачи, а с перепродажи – так отмечают эксперты. Этим фактом и объясняется то, что ко времени сдачи потенциально прибыльной недвижимости свободных квартир в продаже нет.

Их можно перекупить только у соинвесторов или по договору переуступки.

Советы экспертов для успешного инвестирования

Инвесторам, столкнувшимся с рынком недвижимости впервые, трудно оценить реальную ситуацию. Ведь львиная его доля уже принадлежит крупным игрокам, специализирующимся на инвестициях не один год.

В первую очередь стоит разобраться, как снизить риски при покупке недвижимого имущества.

Среди основных факторов уменьшающих их можно выделить надежность застройщика, выбор оптимального объекта и стадии строительства.

Как подобрать добропорядочного застройщика

При самостоятельном поиске застройщика стоит изучить историю и портфолио компании, а также посетить планируемый к покупке объект недвижимости. Дополнительно обезопасить сделку поможет сотрудничество с застройщиками, которые работают по Федеральному закону №214.

Эксперт Вячеслав Антропов рекомендует начинающим инвесторам обращаться за советом к профессионалам, имеющим большой опыт и положительные отзывы.

К тому же такие специалисты работают с проверенными застройщиками и всегда в курсе проводимых акций, которые помогут приобрести жилье на лучших условиях.

Как найти выгодный для инвестиций объект

Выбрать его сейчас непросто. Раньше любой дом при перепродаже с высокой вероятностью мог окупиться. В связи с нестабильной экономической ситуацией инвестирование в недвижимость стало похоже на русскую рулетку: повезет-не повезет.

Поэтому к выбору квартиры стоит относиться со всей серьезностью.

Перед покупкой не лишним будет ознакомиться с планом развития района и удостовериться, что в ближайшее время рядом не будет построено вредного завода или какого-либо шумного заведения.

Итоговый выбор объекта для инвестирования зависит и от стратегии вкладчика. Для дальнейшей сдачи в аренду наибольшей популярностью пользуются квартиры до 60 м2 с готовой отделкой, находящихся в спальных районах с развитой инфраструктурой. В качестве жилья для перепродажи отлично подходят квартиры до 40 кв.м расположенные в районах близких к центру, с хорошим транспортным обеспечением.

Составление договора аренды или покупки лучше доверить юристу. Потому что здесь могут всплыть подводные камни, о которых инвестор даже не догадывается. К примеру, проблемы могут возникнуть, если у объекта и земли под ним разные собственники.

Когда выгодно покупать недвижимость

Задумываться об инвестициях в недвижимость стоит как только началось строительство. Остальное зависит от того на какой риск способен пойти инвестор.

Покупка на «стадии котлована» имеет высокие риски, но при этом стоит на 40% ниже, чем при сдаче объекта в эксплуатацию.

Необходимо учитывать также, что при этом способе вложений, получать доход можно будет только через 1-3 года по окончании строительства.

Также можно вложить деньги когда дом достроен на 70-80%. На этом этапе риски ничтожно малы, но и стоимость жилья возрастает на 30% по сравнению с предыдущим этапом.

После ввода квартиры в эксплуатацию инвестору придется заплатить полную стоимость, что ставит под сомнение инвестирование с целью перепродажи. Риски в этом случае минимальны, а доход можно получать от сдачи квартиры.

Сколько денег нужно, чтобы начать инвестировать

Сумма начальных вложений зависит от себестоимости жилья, района, спроса, предложения и многих других факторов. Эксперт по недвижимости Сергей Степанов рекомендует для инвестиций в жилое имущество иметь минимум 3 млн.руб., в коммерческое — более 5 млн.руб.

При этом стоит учитывать источник поступления финансов. Брать ипотеку выгодно только на новостройку «под ключ» или вторичное жилье. Доходом от них можно сразу погашать долги.

Черновая отделка потребует дополнительных вложений времени и денег, что ставит под сомнение смысл инвестирования.

Какое жилье приносит наибольший доход

По словам Сергея Степанова показатели ликвидности от инвестиций в сегментах распределяются так: жилые помещения — 5%, коммерческие площадки — 10%, строящиеся квартиры — 15%.

Любая недвижимость — это значимый вклад, который регулярно растет в цене. Сдача в аренду имущества приносит не только стабильный доход, но и сохраняет накопленные сбережения.

При этом его всегда можно реализовать или выставить под залог крупного кредита.

Как увеличить прибыль от инвестирования

Если для инвестиций использовались собственные деньги, то возникает логичный вопрос: «Как выгоднее всего использовать объект инвестирования, чтобы приумножить капитал?» Для этого существует несколько проверенных временем стратегий:

  • Повысить ликвидность. При сдаче квартиры во временное пользование можно сменить способ ее аренды с месячной на посуточную. При использовании этого метода прибыль нестабильна, но может увеличиться в три раза по сравнению с доходом от долговременной сдачи;
  • Вложить прибыль под проценты в другой источник пассивного дохода;
  • Организовать собственный бизнес.

Пользуйтесь данными рекомендациями и старайтесь максимально грамотно вложить свои деньги, чтобы получить желаемую прибыль.

Как правильно инвестирование недвижимость?

Многие опытные и начинающие инвесторы считают, что покупка недвижимости является одним из самых надежных и прибыльных способов вложения денег. Но так ли все однозначно? Сегодня мы попытаемся разобраться в этом вопросе.

Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость

Преимущества

  • Во-первых, вложение денег в недвижимость защищает деньги инвесторов от обесценения. Особенно это актуально в случае дефолтов. Конечно, это не значит, что возможных потерь удастся избежать полностью, но в большинстве случаев цены на недвижимость падают не так сильно, как на другие финансовые активы.
  • Во-вторых, наличие недвижимости позволяет собственнику получать дополнительные доходы из различных источников.

Например, вступив в долевое строительство, инвестор может продать объект недвижимости после ввода его в эксплуатацию, когда цена будет в 1,5-2,0 раза выше первоначальных вложений.

Можно получить доход от роста стоимости объекта недвижимости. Но здесь присутствует значительная степень риска, ведь в определенные моменты времени стоимость 1 кв. м. может снижаться. Поэтому такой способ заработка требует определенных знаний и опыта.

Недвижимость можно сдавать в аренду. Квартиру можно сдавать не целиком, а каждую комнату в отдельности. Предприимчивые инвесторы могут вложить дополнительные средства в перепланировку объекта недвижимости, увеличив количество комнат. Например, сделать из двухкомнатной квартиры четырехкомнатную.

Таким образом можно увеличить свои доходы в два или даже три раза. Для сдачи недвижимости в аренду необязательно покупать квартиру целиком, достаточно иметь комнату в коммунальной квартире.

В этом случае первоначальные затраты на покупку будут значительно ниже, что позволит существенно увеличить эффективность вложения денежных средств.

  • В-третьих, если «звезды сойдутся как надо», инвестор может получить довольно большую прибыль при минимальном уровне риска. Банковские депозиты также относятся к категории надежных инвестиционных продуктов, но процент, начисляемый по вкладам, не позволяет инвестору рассчитывать на высокий доход.

Используя же более прибыльные направления вложения денежных средств, инвестор должен быть готов принимать на себе существенные риски потерять часть, а иногда и все свои накопления.

А абсолютное большинство из нас не готовы рискнуть даже небольшой частью своих вложений.

  • В-четвертых, инвестирование в недвижимость не требует освоения большого объема специальных знаний.

Конечно, в некоторых особенностях разобраться придется. Просто для того, чтобы подстраховаться. Но это не идет ни в какое сравнение с тем объемом информации, которую придется изучить прежде, чем начать зарабатывать на фондовом рынке.

Риски инвестирования в недвижимость

По мнению большинства экспертов цены на недвижимость в Росси сегодня находятся на очень высоком уровне. Некоторые считают этот рынок переоцененным и пророчат резкое снижение цен в ближайшем будущем. Поэтому, хоти мы того или нет, покупка недвижимости несет в себе определенный риск.

Еще один минус, о котором не следует забывать, заключается в том, что в период кризисов (один из которых мы переживаем уже сегодня) найти покупателя на дом или квартиру бывает весьма и весьма непросто.

Например, покупая недвижимость на первоначальном этапе строительства, инвестор рискует тем, что вернуть свои средства он сможет с существенной задержкой по времени. Причин этому может быть множество. И далеко не всегда по вине строительных компаний.

Работа любого застройщика напрямую зависит от государственных структур.

Не стоит забывать, что срок сдачи дома все чаще зависит не от скорости выполнения строительных работ (современные технологии позволяют существенно ускорить этот процесс), а от необходимости получения множества разрешений и согласований у местных чиновников. А

в России эти вопросы порой превращаются в неразрешимые проблемы.

Именно поэтому покупка недвижимости на уровне котлована является самым рискованным вариантом вложения средств. Но и потенциальная прибыль от таких инвестиций самая высокая.

Сводим риски к минимуму

Покупая недвижимость, избежать рисков на 100% не удастся. Но свести их к минимуму вполне реально. Как же это сделать?

Для начала нужно четко определиться, какой способ получения доходов от инвестирования в недвижимость подходит вам лучше всего.

Если это сдача жилья в аренду, то выбирая квартиру, нужно уделить пристальное внимание инфраструктуре района, в которой располагается квартира.

Отличным вариантом будет наличие поблизости станции метро, удобная транспортная развязка. Это поможет существенно увеличить размер арендных платежей.

Если вашей целью является быстрая перепродажа квартиры, то лучше отдать предпочтение ближайшему Подмосковью.

Недвижимость здесь пользуется сегодня особенным спросом. Объясняется это тем, что за гораздо меньшую стоимость покупатель получает возможность купить квартиру в новом современном доме. Да и площадь таких квартир значительно больше по сравнению со старым жилым фондом.

Внимательно отнеситесь к выбору компании-застройщика. Соберите всю доступную информацию. Узнайте, были ли факты нарушения сроков строительства, и по какой причине. Немаловажным фактором является длительность работы компании на строительном рынке. Неоспоримым плюсом станет наличие собственных подрядных организаций и производственных мощностей.

Самым тщательным образом изучите все документы, которые должны будете подписать. Самый лучший вариант, если покупка будет оформлена договором долевого строительства. Он защищает интересы дольщиков, в том числе от повторной продажи квартиры.

Договор должен предусматривать штрафы за нарушение сроков строительства. Если ваших знаний недостаточно для того, чтобы проанализировать все необходимые документы, обратитесь к юристу, специализирующемуся в данной области.

Не жалейте денег на юридическую помощь, в любом случае эти расходы себя оправдают.

Оценить надежность застройщика можно и на основании наличия возможности получить ипотеку для покупки квартиры в его новостройках. Банки, особенно крупные, с сомнительными организациями не сотрудничают.

Наличие информации о том, что застройщик недавно приобрел землю под строительство, станет еще одним аргументом в его пользу. В этом случае строительная компания заинтересована как можно быстрее продать и сдать строящийся объект, ведь ей понадобятся средства на начало нового строительства, земля под которое уже куплена.

И последний совет. Если вы приобретаете жилье не для проживания, а как инвестиционный объект, не вкладывайте деньги в очень дорогую недвижимость. В случае необходимости, быстро продать такие квартиры не получится.

Инвестиции в недвижимость. Как покупать дёшево и получать максимальную прибыль? + 5 хаков

Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «Какой способ вложения денег вы считаете лучшим?», то, скорее всего, 90% из них ответят: «Недвижимость».

Инвестиции в недвижимость так нравятся людям из-за своей простоты и надёжности. Они видят вокруг живые примеры получения прибыли: кто-то продал квартиру, доставшуюся по наследству, кто-то переделал квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость и сдаёт её под офисы.

Но это мнение людей, не разбирающихся в инвестировании. А теперь давайте рассмотрим этот способ вложения денег с точки зрения опытного инвестора.

Статья в тему: 12 лучших способов инвестирования.

Заработок на недвижимости: аренда или продажа?

Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:

  • Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
  • Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Спекулятивный доход на недвижимости

Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.

Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2016 фиксируют убыток.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.

Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.

Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.

Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде

Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.

Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.

Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.

Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.

О других способах мы поговорим ниже.

Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости

Объекты без ремонта, или ремонт в которых не делался ещё со времён Брежнева, стоят дешевле. Получается, что, например, выгоднее взять «голую» квартиру и сделать в ней «инвесторский» ремонт, чем покупать квартиру с ремонтом.

Квартира без ремонта.

Многие предпочитают делать ремонт на таких объектах самостоятельно, таким образом, экономя ещё больше денег.

Можно купить объект в строящемся доме по цене на 30% ниже рыночной. Такие объекты можно, как продавать после сдачи, получая прибыль до 1/3 от первоначальных вложений , так и сдавать их в аренду.

Строящийся многоквартирный дом.

Думаю, передвигаясь по вашему городу, вы часто видите объекты, строительство которых заморожено. Причины могут быть разные: кончились деньги, появились более выгодные проекты, появились разногласия у владельцев и т.д.

Недостроенный объект недвижимости.

Часто такие зависшие объекты являются мёртвым грузом для владельцев, которые не прочь были бы их продать, даже по очень низкой цене. Поэтому такую недвижимость можно купить и самостоятельно достроить.

  • Конфискованная и залоговая недвижимость.

Часто банки конфискуют активы должников и потом подают их по заниженной цене. Такими активами бывают не только автомобили и прочая техника, но и объекты недвижимости.

Так как банку нужно как можно быстрее продать объект, чтобы вернуть себе средства, потраченные на недобросовестного заёмщика, то цена ставится ниже рыночной. Такую недвижимость может купить любой желающий.

5 хаков при инвестировании в недвижимость

Одна из самых распространённых в последнее время стратегий увеличения доходности — разбить один объект на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности. Так получается на порядок выгоднее.

Например, часто одну однокомнатную квартиру превращают в две студии, чем увеличивают доход на 50-70%. Получается, что входя в дверь из подъезда, человек попадает в тамбур, в котором находятся двери в две студии.

Данный метод становится очень распространённым, поэтому создаются компании, которые специализируется на подобной перепланировке. Они помогают создавать несколько санузлов и делать перепланировку.

Квартира-студия.

По такому же принципу разбиваются на студии коттеджи и таунхаусы. После преобразования они начинают быть похожими на хостелы или гостевые дома. Такой формат очень популярен среди арендаторов, потому что позволяет экономить на жилье.

Точно так же можно поступить и с коммерческой недвижимостью. Часто владельцы объектов разбивают большое помещение на несколько небольших офисов. В итоге получается, что сдавать несколько маленьких офисов выгоднее, чем один большой.

Но у этого способа есть и минус, который заключается в том, что придётся искать больше арендаторов.

Люди, которые профессионально занимаются инвестициями в недвижимость, понимают, что нужно использовать каждый квадратный метр. А с помощью пристроек и расширений можно увеличить метраж объекта.

Пристройка в жилом доме.

Часто можно наблюдать, как владельцы квартир объединяют комнату с балконом или ломают перегородки между комнатой и кухней, получая таким образом дополнительные квадратные метры.

Существует несколько стратегий заработка не недвижимости, которая не находится в вашей собственности. Можно взять жилую недвижимость в долгосрочную аренду, а сдавать на более короткие периоды. Например, снять квартиру на длительный срок, а сдавать её посуточно. При хорошей загрузке вы сможете окупить аренду и получить прибыль.

По такому же принципу можно действовать и с коммерческой недвижимостью. Например, можно снять офис на длительный срок и сдавать его в формате «офис на час».

  • Из жилого в нежилое и обратно.

Часто случается так, что некоторые объекты не выгодно сдавать по их прямому назначению. Поэтому их переводят из жилого в нежилое и обратно.

Например, квартиру на первом этаже в неблагополучном районе иногда выгоднее переделать под нежилое помещение и сдавать под офис предпринимателям.

Распространённым случаем перевода нежилого объекта недвижимости в жилой является создание хостелов и гостиниц из различных видов коммерческих объектов.

Вместо покупки уже построенного объекта можно инвестировать деньги в строительство недвижимости. Дома по канадской технологии с помощью СИП-панелей возводятся быстро и недорого.

Строительство домов и СИП-панелей.

Поэтому можно купить или взять в долгосрочную аренду землю, построить на ней объект и продать его или сдавать в аренду.

Где взять деньги для покупки недвижимости?

Так как всё строительство и инвестирование в недвижимость, в основном, осуществляется на заёмные средства, вырисовывается непривычная глазу обычного человека картина. Получается, что зарабатывают в этой области больше всего те, у кого больше всего долгов.

Вспомните хотя бы Дональда Трампа, который, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолжности перед кредиторами.

Одним из способов получить деньги является обращение в банк. Для покупки квартиры вы сможете взять ипотечный кредит под 15-20% годовых.

Получается, что для покупки жилого объекта недвижимости вам нужно будет собрать лишь 10-20% от его стоимости.

Например, если квартира в новостройке стоит 1 000 000 рублей, то вам нужно будет найти около 150 000 рублей, что является относительно небольшой суммой.

Занять деньги у друзей, знакомых или родственников на покупку недвижимости проще, чем на большинство других нужд. Потому что они понимают, что это один из самых нерискованных способов вложить деньги.

Вокруг много людей, у которых есть сбережения, но которые при этом не знают, куда их вложить. Предложите им инвестировать деньги в недвижимость. Вы можете вложить часть своих денег, получая пропорциональный доход, или брать процент за управлением активом инвестора.

Если у вас нет достаточной суммы, а в долги залазить не хочется, то можно найти партнёров по инвестированию. Таким образом, собрав больше людей, вам нужно будет вложить меньшую сумму. Конечно, доходы тоже будут невысокими, но зато риски минимальны.

Так же я вижу попытки создания крудинвестинговых площадок для инвестирования в недвижимость. Вот один из таких сайтов: Rusinvestproject.ru. Такое направление инвестирования распространено на Западе, и, надеюсь, скоро придёт и к нам.

Статья в тему: Что такое крудинвестинг?

Инвестиции в коммерческую недвижимость

К коммерческой недвижимости относятся офисные, складские, торговые помещения и т.д.

Такой вид инвестирования вряд ли подойдёт новичкам из-за сложности. Ведь при сдаче объектов в аренду вам нужно будет оформлять юридическое лицо, заключать договора с арендаторами, вести бухгалтерский учёт и отчитываться в налоговой инспекции.

Если вы всё же решили выбрать коммерческую недвижимость, то помните, что, во-первых, она менее ликвидная, чем жилая, а, во-вторых, найти арендаторов в небольшие помещения всегда проще, чем в большие.

Инвестиции в жилую недвижимость

К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.

Несколько высокодоходных вариантов:

  • Сдавать квартиру посуточно.
  • Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
  • Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
  • Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
  • Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Конечно, в связи с обесцениванием национальной валюты и ухудшением уровня жизни, инвесторам хочется получать деньги в более стабильных валютах. Поэтому многие из них смотрят в сторону покупки зарубежной недвижимости.

В большинстве стран, в которых рассматривается покупка объектов, уровень доходов выше, чем в странах бывшего СНГ, а цены на недвижимость не так завышены. Поэтому соотношение «цена объекта/стоимость аренды» более выгодно для заработка на недвижимости.

Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются Искания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.

ПИФы недвижимости

Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.

Статья в тему: Как инвестировать в ПИФы?

На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.

Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.

Риски инвестиций в недвижимость

Хотя данный вид вложения денег считается одним из самых надёжных, инвестор всё равно должен знать, какие риски могут его ждать.

В каждом отдельном случае инвестор может наткнуться на разные подводные камни. Например, при покупке недвижимости в новостройке строительство может быть заморожено или объект может быть сдан не вовремя. Кроме этого, за время строительства цена на недвижимость в данном районе может упасть (например, отмена строительство станции метро, либо открытие производства поблизости и т.д.).

Поэтому нельзя верить народной молве о том, что цены на недвижимость всегда только растут. Как показал последний кризис, цены могут ещё и падать.

Предыдущий постСледующий пост

Инвестиции в недвижимость. 41 пример инвестирования в России и за рубежом — Территория инвестирования

  • Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:
  • Инвестиции в коммерческую недвижимость
  • Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде
  • Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком
  • Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)
  • Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях
  • Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте
  • Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Инвестиции в недвижимость – это, пожалуй, один из самых надежных вариантов накопления капитала и создания денежного потока. Вы не задумывались, почему в списке Forbes так много миллиардеров, которые занимаются именно ею?

Вложение денег в недвижимость – это не игра, не Forex и не торги на бирже, доход от ренты предсказуем. А благодаря инфляции стоимость зданий растет, даже не смотря на небольшие просадки во время кризиса, которые всегда отыгрываются.

Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:

Безусловно, самые интересные проекты реализуются в Москве, Московской области и в крупных городах, там, где стоимость аренды достаточно высока, и есть постоянный спрос на жилье в различных сегментах.

Это не мешает инвесторам из других городов находить объекты, партнеров и соинвесторов и приезжать на живые встречи.

Хотя, справедливости ради, надо сказать, что и в регионах у нас достаточно кейсов с доходностью от 50 до 100% годовых.

Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде

Несмотря на то, что арендный бизнес достаточно простой в плане организации, особенно, если это долгосрочная сделка с заключением договоров с арендаторами от шести месяцев, есть сегменты, которые требуют большого включения для управления недвижимостью. Речь идетоб агрессивных стратегиях, дающих максимальную прибыль инвестору на каждый квадратный метр. Но при этом они предполагают полное включение в процесс.

Если вы сдаете по такой методике, то сложность будет расти пропорционально количеству клиентов, с которыми вам придется иметь дело. Вот список самых популярных агрессивных стратегий инвестирования:

Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте

Нажмите на картинку, чтобы перейти к карте: 35 примеров инвестирования в недвижимость

Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Конечно, каждый инвестор найдет для себя свою стратегию инвестирования. Вариантов много, как видите. А второй по популярности стала стратегия посуточной аренды недвижимости, т.к.

не требует больших вложений для старта, к тому же проста в исполнении.

В 2018 году большинство инвесторов в нашем проекте выбрали инвестирование в доходные дома, так как эта стратегия показала сверхвысокую доходность, плюс в некоторых случаях ее можно реализовать даже без собственных денег.

5 шагов к денежному потоку на новостройках

+ 2 чек-листа от инвестора

Добавить комментарий

Your Header Sidebar area is currently empty. Hurry up and add some widgets.