Участие в долевом строительстве: подводные камни 2019

Когда вступит в силу отмена долевого строительства в 2019 году

Участие в долевом строительстве: подводные камни 2019

Отмена долевого строительства, которая прогнозируется с начала нового года является одной из острых и самых обсуждаемых тематик года. Особенно и в первую очередь это касается тех, кто

планировал покупку и приобретение недвижимости на этот год. Сразу стоит немного успокоить, так как из официальных источников стало известно о том, что договоры долевого участия с рынка долевки не исчезнут.

Из заявления Мариии Литинецокй стало известно, что проекты по которым первый долевого договор участия был заключён до 1 июля 2018 года будут и дальше реализовываться по старым правилам.

Но, давайте более подробнее остановимся на особенностях договора и на отмене долевого строительства.

Что можно сказать о предварительной отмене? На сегодняшний день, планируемая отмена долевого участия в строительстве в 2018 году привела к тому, что с начала года застройщики активно получают разрешения на строительство.

«Запаса проектов, которые будут реализовываться по старым правилам, хватит на некоторое время, чтобы переход к новым правилам был относительно плавным», – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»).

Согласно официальным данным, в Москве за первый квартал прошлого года выдано 560 разрешений на строительство на общую площадь почти 3,8 миллиона квадратных метров.

Будут ли действовать договоры?

Прежде всего, давайте остановимся на вопросе, связанном с тем будут ли действовать или всё же будут отменены договоры. Что важного в этом вопросе можно выделить?

На проекты, получившие разрешение на строительство до вступления в силу изменений в ФЗ-214, новые правила не распространяются.

Таким образом, если вы намерены приобрести квартиру по договору долевого участия в жилом комплексе, строительство которого застройщик успел согласовать по старой схеме, то покупка по ДДУ состоится. В таких проектах ДДУ можно будет заключать не только после 01.07.2018 года, но и далее, в том числе в 2019 году.

Изменения в отношении ДДУ коснутся только новых ЖК. Если в жилом комплексе квартиры по ДДУ начали продавать до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

«В дорожной карте, которая была принята правительством за несколько месяцев до заявления президента, предписывался запрет на заключение новых договоров после 1 июля 2019 года», – объясняет Мария Литинецкая. По словам эксперта, у застройщиков еще есть в запасе около 3-4 лет.

Во-первых, в течение ближайшего года девелоперы могут вывести в продажу новые проекты, которые не подпадут под запрет на продажу по ДДУ. Во-вторых, в течение последующих нескольких лет они смогут понаблюдать за тем, как идут продажи у новых проектов, а также запустить свои собственные, «пробные» небольшие проекты.

Поэтому переход от строительства с долевым участием к проектному финансированию будет все же плавным, а не резким, и отмена ДДУ буде происходить постепенно.

Отмена 2019 года — к чему она приведёт?

Деньги за будущие квартиры покупатели не будут передавать непосредственно застройщику. Их станут переводить на специальные эскроу-счета (см. «Справку «КП») в банках. И только когда дом сдадут, застройщик сможет забрать эти деньги. Строить же он должен на деньги банка и собственные средства.

Как объяснил на «Прямой линии» с президентом новый министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, застройщик будет возводить дом на кредитные деньги от банка. После того как покупателям отдадут ключи от квартир, часть денег с эскроу-счета поступит банку на погашение кредита, а оставшееся станет прибылью застройщика.

Система начнет работать с 1 июля 2018 года. Но пока у застройщиков будет выбор, как продавать квартиры: по договорам долевого участия, как сейчас, или с помощью эскроу-счетов. С 1 июля 2019 года, как предполагается, эскроу-счета станут обязательными. А договора долевого участия больше заключаться не будут.

Но здесь возникает другой, также достаточно важный вопрос — как и кем будет осуществлён возврат в случае обмана? Что говорят поэтому поводу? Деньги, вложенные через эскроу-счета, предполагается возвращать через Агентство по страхованию вкладов. Да-да, то самое, что возвращает средства вкладчикам при отзыве лицензии у банка. Максимальная сумма возмещения покупателям недвижимости будет 10 млн. руб. Такие поправки в закон о страховании вкладов уже разработаны Минфином.

Деньги, вложенные через эскроу-счета, предполагается возвращать через Агентство по страхованию вкладов. Да-да, то самое, что возвращает средства вкладчикам при отзыве лицензии у банка. Максимальная сумма возмещения покупателям недвижимости будет 10 млн. руб. Такие поправки в закон о страховании вкладов уже разработаны Минфином.

Что касается застройщиков, то именно такие меры, прежде всего, должны быть направлены на то, чтобы уменьшить их количество. Так ли это на самом деле? Что известно относительно этого пункта? Строить дома смогут те компании, у которых есть возможность возвращать кредит банкам, ведь доступ к «халявным» деньгам покупателей для них будет закрыт.

К тому же с этого 1 июля, чтобы получить разрешение на строительство, у девелопера должно быть на счете не меньше 10% средств от планируемой стоимости стройки.

Также возводить дома смогут только те компании, которые уже работали в этой сфере не меньше трех лет.

Из всего можно сделать вывод, что ужесточение позиции властей направлено на защиту граждан от недобросовестных застройщиков. Однако сами профучастники рынка говорят, что мера может привести к росту цен на недвижимость и олигополизации строительного рынка.

Изменения в законе «Об участии в долевом строительстве» / Новости / О компании

Поправки к Федеральному закону N 214-ФЗ, вступившие в силу с 01 июля 2018 года, стали началом кардинальных изменений системы долевого строительства, действующей с начала двухтысячных годов. Новые правила работы застройщиков призваны оградить граждан от рисков, связанных с приобретением строящихся квартир и свести на нет число обманутых дольщиков.

Схема долевого участия в строительстве жилого фонда изначально была выгодна как покупателям, так и компаниям, занятым в строительстве первичного жилого фонда.

Для дольщиков покупка квартиры на этапе строительства  — хорошая возможность приобрести собственную недвижимость по цене ниже среднерыночной.

Застройщикам договора долевого участия (ДДУ) позволяли продавать квартиры «заранее» и вкладывать полученные деньги в строительство дома.

Однако «пробелы» в законодательстве, регулирующем долевое строительство, стали причиной массовых злоупотреблений девелоперских компаний.

Затянувшиеся на годы или заброшенные проекты «долгостроя», банкротства застройщиков и сделки, при которых на одну квартиру заключались 2 и более ДДУ  оставили без квартир и вложенных денег сотни тысяч дольщиков.

К тому же, участники долевого строительства не всегда получают квартиру надлежащего качества, без серьезных дефектов и недоработок. Несмотря на это, долевое участие до сих пор остается самым популярным способом купли-продажи новостроек.

Что изменилось в законе с начала 2018 года?

Часть нововведений в законодательстве о долевом строительстве  действует с 1 января 2018 года:

 1. В октябре 2017 в связи с преобразованием Фонда защиты дольщиков (ФЗД), участники долевого строительства получили дополнительные страховые гарантии.

Федеральный закон №218-ФЗ от 29.07.17 г. определяет обязанность каждого застройщика проводить отчисления в ФЗД с каждого заключенного ДДУ. На сегодня размер отчисления – 1,2% от стоимости договора.

Указанная сумма должна быть внесена на номинальный счет фонда не позднее, чем за 3 дня до подачи ДДУ в Росреестр для государственной регистрации. Без подтверждения фондовых перечислений, в госрегистрации договора будет отказано.

На компенсационный счет Фонда перечисленные средства поступают после уведомления о том, что ДДУ прошел регистрацию. При наступлении банкротства застройщика или иных проблем с завершением строительного проекта, денежные средства ФДЗ могут использоваться по двум направлениям:

  • Финансирование завершения строительства.
  • Выплата компенсаций по ДДУ.

 2. Для всех строительных компаний действует принцип информационной открытости.

Строительные компании обязаны вносить в Единую систему жилищного строительства (ЕСЖС) следующие сведения о своей деятельности:

  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация;
  • экспертное заключение по проектной документации;
  • заключения аудиторских проверок, проверок контролирующих органов;
  • документы, подтверждающие уплату  в компенсационный фонд;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок под строительство;
  • условия привлечения денежных средств по ДДУ (для организаций, работающих через эскроу-счет);
  • форма ДДУ;
  • фотоотчеты о строящихся объектах с регулярным обновлением;
  • разрешения на ввод в эксплуатацию завершенных объектов;
  • постановления надзорных органов о привлечении застройщика к административной ответственности.

Информационная платформа ЕСЖС находится в открытом доступе. Граждане, планирующие приобрести квартиру в строящемся доме, могут ознакомиться с представленной документацией и сделать выводы о надежности застройщика.

 3. Изменились условия банкротства застройщиков.

С начала года утратила силу ст. 201.6 ФЗ «О банкротстве», регулирующая порядок подачи требований к разорившимся застройщикам. По новым правилам, заявление дольщика о передаче в собственность жилого помещения направляется не в арбитражный суд, как это было раньше, а конкурсному управляющему строительного проекта.

В течение 3 месяцев с момента признания девелопера банкротом, нужно направить требование о включении в реестр жилых помещений участника ДДУ, копии ДДУ, паспорта дольщика и документов об оплате участия в долевом строительстве. В тридцатидневный срок заявитель получит решение конкурсного управляющего:

  • Уведомление о внесении требований дольщика в реестр жилых помещений.
  • Уведомление о внесении части требований.
  • Мотивированный отказ по заявлению. В этом случае гражданин может оспорить решение конкурсного управляющего через суд.

Новый порядок позволяет дольщикам получить свои квартиры без длительного судебного разбирательства, а также снижает нагрузку на арбитражные суды.

Июльские изменения к закону об участии в долевом строительстве

Основная часть реформ, вступивших в силу 1 июля 2018, существенно ужесточила требования к компаниям-застройщикам.

Теперь застройщики обязаны получать разрешение на каждый отдельный проект, то есть строящийся многоквартирный дом.

Если в первоначальном варианте законопроекта планировалось выдавать каждому девелоперу разрешение только на один строительный объект, то недавно принцип «одна компания – одно разрешение» было изменено.

Девелоперские компании могут получить несколько разрешений на ведение комплексного строительства.

Чтобы получить разрешение на ведение строительства, компания должна  соответствовать нескольким требованиям:

  1. Не иметь задолженностей по займам (кредитам).

  2. Обладать правом собственности или правом аренды на земельный участок, отведенный под строительство многоквартирного дома.

  3. Заниматься только строительством жилого фонда, без ведения иного вида деятельности.

  4. Иметь опыт успешно завершенных строительных проектов – не менее 10 тыс. м² жилой недвижимости, введенных в эксплуатацию.

  5. В активах компании должны быть собственные денежные средства, в размере не менее 10% от планируемых затрат на строительство объекта.

Кроме требований к профессиональной и финансовой деятельности, новые законодательные нормы ограничивают застройщиков в распоряжении денежными ресурсами, привлекаемыми по ДДУ. С июля 2018 девелоперские компании не могут использовать более 30% от стоимости жилой недвижимости на авансовые платежи.

Однако главным нововведением, касающемся финансирования строительства, можно считать проектное финансирование. По новым правилам в работе над проектом участвует «третья сторона» — банк, имеющий государственную аккредитацию на участие в строительных проектах.

Уполномоченные кредитные учреждения работают сразу по двум финансовым направлениям:

  • Выдача целевых кредитов на строительство многоквартирных домов или жилых комплексов;
  • Открытие и обслуживание эскроу-счетов.

Специальные счета (эскроу) – новая мера по обеспечению безопасности денежных средств дольщиков, где банки выступают посредниками между приобретателями жилья и строительными компаниями.

Деньги по ДДУ хранятся на эскроу-счете и направляются девелоперу только после окончательной передачи готового жилого помещения в собственность покупателя.

 Таким образом, застройщик не сможет финансировать привлеченными денежными средствами дольщиков другие объекты или потратить деньги на иные нужды.

«Переходный» период: как долго будет жить долевое строительство?

По заявлению Правительства, в течение 3 лет планируется перейти от рискованной схемы долевого строительства к проектному финансированию. До июля 2019 года у застройщиков есть право завершить текущие проекты по «старым» нормам.

Это касается в первую очередь строительных объектов, разрешения на которые были получены до 1 июля 2018 года.

Все договоры с дольщиками, как и продажа жилья в готовых многоквартирных домах, могут осуществляться в соответствии с ранее действующими положениями закона.

То же касается использования эскроу-счетов для привлечения денег дольщиков. Сегодня специальные счета есть у единичных крупных застройщиков. После июля 2019 года работа через эскроу станет обязанностью девелопера.

Учитывая дополнительные гарантии от участия банков и отчисления в ФЗД, покупка квартир в строящихся домах перестанет быть для граждан рискованным вложением денег.  Уже сегодня эксперты предсказывают, что грядущий переход на проектное финансирование позволит избавить рынок жилой недвижимости от недобросовестных девелоперов и «однодневных» строительных компаний.

Скорее всего, будут и отрицательные последствия  реформирования. Аналитики почти единогласно предсказывают резкое повышение цен за квадратный метр первичного жилья не менее чем на 20% от нынешней стоимости. Причин для этого сразу несколько:

  1. Инфляция стоимости квартир возникнет в связи с дополнительными расходами застройщиков на оформление необходимой документации, обслуживание эскроу-счетов, страховые взносы в ФЗД и прочее.

  2. Свою деятельность вынужденно прекратят большинство мелких застройщиков, которые не смогут работать в новых условиях.  Это приведет к снижению конкуренции в крупных городах и практически монополизации в отдельных регионах России.

  3. Сроки строительства увеличатся. Предполагается, что эта проблема может возникнуть из-за необходимости получать разрешение на каждый отдельный строительный проект.

В связи с перечисленными факторами, существенное число граждан предпочитают заключать ДДУ без дополнительных гарантий, но по «прошлогодним» правилам и ценам.

8 возможных рисков для дольщиков при покупке квартиры по ДДУ

Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214, подводные камни которого имеют место при заключении сделки. Строительство на основе инвестиций набирает популярность. С помощью такого рода деятельности физическое лицо делает вложения денежных средств в строительство объекта недвижимости. После окончания стройки указанная в договоре квартира переходит вкладчику.

Покупка квартиры по ДДУ имеет и определённые риски, которые касаются как личностного, так и юридического фактора: обман застройщика, невозможность оплатить договор дольщиком и многие другие.

Для чего создают ДДУ

Долевое участие в строительстве, выгодное вложение своих средств, экономия денег при покупке жилья. Достоинством такой сделки выступает тот факт, что дольщик самостоятельно выбирает планировку, участвует в создании проекта своей квартиры, при этом стоимость такого жилья будет дешевле.

Правовым и нормативным актом для договора, выступает 214-ФЗ, регулярные уточнения, дополнения которого способствуют предотвращению мошеннических операций, вносятся своевременно в основной закон. Все особенности процесса изучены и предусмотрены законодательством, но риск, а также интересные нюансы могут возникать.

ДДУ – это основная часть оформляемой сделки между застройщиком и дольщиком.

Документ состоит из основных полномочий, прав и обязанностей двух сторон:

  1. Строительная компания обязуется возвести многоквартирный дом на предлагаемом участке. Своевременно окончить все работы, передать строение в пользование участников стройки.
  2. Каждый участник строительства обязуется выплатить указанную сумму в договоре, принять к пользованию жильё, которое было зафиксировано в документах.

Указанные права и обязанности нужно прописать в договоре отдельными пунктами.

Покупка квартиры – это всегда риски для обеих сторон, финансовые мошеннические операции разоряют строительную компанию, вследствие чего не будет завершена стройка, пострадают вкладчики. Неприятные ситуации возможны, особое внимание уделять составлению договора.

Долевой договор – это чётко обусловленные права и обязательства двух сторон одной сделки. Документ имеет законодательное основание для своей легальности. Риск всегда имеет место в определённом процентном соотношении, для каждой юридической сделки.

Но можно максимально обезопасить себя, если составить договор с учётом всех нюансов и возможных рисков.

Юридически правильно составленный договор, это уже 50% успеха, поэтому многие застройщики обращаются за помощью к юристам. Оформление сделки по долевому строительству – это не прихоть одной из сторон, а условие, предусмотренное законодательством. При заключении сделки учитываются нормы закона, правовые стороны.

Особенности оформления ДДУ, возможные риски при заключении

Строительство с помощью инвестиций от дольщиков, предполагает заключение договоров. Гражданин, заинтересованный в строительстве, заключает договор в индивидуальном порядке.

Выделяют этапы всего процесса такого вида строительства:

  • заключение, подписание ДДУ;
  • оплата указанной суммы в договоре, участниками стройки;
  • возведение объекта, в строгих рамках, указанных в документе;
  • передача завершённого объекта в эксплуатацию;
  • приём покупателем жилья, составление сделки приёма-передачи, подписывая данный документ, дольщик, соглашается со всеми выполненными работами, не имеет претензий к застройщику по качеству жилья.

Только закончив строительство в срок, и передав жильё в эксплуатацию, застройщик выполняет все условия сделки. Дольщик может оформить в собственность квартиру, только после передачи недвижимости.

Единого образца договора долевого строительства нет, каждая компания, заинтересованная в этом виде деятельности, составляет документ, основываясь на юридическую силу Федерального законодательства.

В большинстве случаев договора составляют юридические компании, которые специализируются на защите прав обманутых дольщиков.

Их задача сделать документы максимально прозрачными и снизить вероятность рисков, которые могут привести к неприятным конфликтам.

Договор долевого строительства составляется в индивидуальном порядке, с учётом нюансов определённого дела. Входит в свою силу он только после регистрации, этот пункт обязательный и контролируется законодательством, чтобы избежать возможности перепродажи одного жилья несколько раз.

Составленный документ индивидуален, каждый участник стройки вкладывает разные суммы, поэтому могут возникать некоторые нюансы, особенности, их необходимо фиксировать. ДДУ может быть только в письменном виде, так проще разглядеть его подводные камни. Для активации юридической силы документ нужно зарегистрировать, присвоить ему номер.

Способы проверки строительной компании

Долевое строительство имеет риски для дольщиков и для застройщика. Риски могут быть оправданными, поэтому специалисты рекомендуют проверять выбранного застройщика, а не слепо доверять рекламе.

Для начала нужно немного разобраться в рынке недвижимости:

  1. Изучить информацию в интернете по нескольким застройщикам, изучить личные данные, просмотреть объекты строительства. Найти информацию о том, не срывалась ли стройка, какие сроки предлагает компания.
  2. Просмотреть документы на разрешение строительства, а также на пользование участком земли, где планируют возводить объект.
  3. Обязательным условием для каждого застройщика является проектная документация, которая должна быть размещённой на официальном сайте компании, все разрешения, лицензию также прикрепляются к проекту.
  4. Размещение помещений, планировка квартир, этажей, возможные задумки будущего возводимого здания.
  5. Сведения о подрядчиках, сколько человек занимается деятельностью на данной стройке.

В зависимости от масштабов стройки слишком большое количество подрядчиков должно насторожить дольщика, такая схема может быть обманным манёвром, следует ещё раз проверить информацию.

Проверить намерения строительной компании можно многими способами. Перед подписанием сделки нужно проверить максимально много сведений о деятельности компании. Информация не бывает лишней, а простой гражданин будет уверенней в будущей сделке.

По мнению большинства пользователей, самым распространённым способом выведать истинную информацию о застройщике, это собрать правдивые отзывы, от покупателей предыдущих объектов, соучастников строительства. Следуя законодательству, застройщиком может быть только юридическое лицо, поэтому сведения о нём имеются в интернете.

Нюансы по ДДУ

ДДУ может иметь подводные камни, которые замаскированы под непонятные пункты в договоре. Строительные компании могут предложить дольщику заверить уже созданный документ о покупке жилья в недвижимости. В таком случае не стоит торопиться, документ должен составляться обеими сторонами, поэтому перед подписанием лучше тщательно изучить все пункты.

Этот документ должен содержать помимо общих характеристик, таких как проекта, адреса, местоположения объекта, ещё и обязательные пункты по законодательству:

  • срок расчёта, общая сумма;
  • срок передачи готового объекта в эксплуатацию;
  • гарантия на возведённый дом;
  • способы выполнения обязательств;
  • возможные варианты расторжения договора.

Основным нюансом во многих договорах является пункт, в котором застройщик может самостоятельно изменять срок строительства, изменять стоимость продаваемой недвижимости.

Такой способ поможет обезопасить застройщика от судебных разбирательств, если возникли непредвиденные обстоятельства во время строительной деятельности.

Но указанные пункты могут быть ловушкой для участников строительства, подписав, которые нужно будет выполнять.

Любой юридический договор имеет свои нюансы, которые должны учитываться при подписании. Долевое строительство имеет определённые риски для дольщиков и застройщиков, но грамотно составленный документ позаботиться о защите прав.

Но если были соблюдены все условия, а конфликтная ситуация возникла, то для её решения необходимо обратиться за профессиональной помощью. Инспекторы общества обманутых дольщиков могут помочь при решении разных спорных вопросов, на всех этапах заключения договора.

Возможные риски

Защита законодательными и правовыми актами, не гарантирует 100% уверенность при долевом строительстве.

Спорные ситуации выделяют такими пунктами:

  1. Если в договоре имеются пункты, которые не соответствуют федеральному законодательству, они не обладают юридической силой, они не выполняются дольщиками.
  2. При использовании инвестированных средств не по назначению, дольщик имеет право обратиться в арбитражный суд для возмещения своих затрат. В случае такого разбирательства судьи будут на стороне обманутого дольщика.
  3. Повышение стоимости после подписания договора, может быть, если самой сделкой предусмотрен перерасчёт. Составляется повторный договор, который регистрируется.
  4. При просрочке выполнения окончания строительства застройщиком, дольщик может обратиться в суд и требовать выплат неустойки, другой материальной компенсации. Если задержка завершения строительства длится 60 дней, то участник строительства расторгает договор в одностороннем порядке, предъявляет требования к возврату оплаченных средств.
  5. Повреждение, разрушение недвижимости, ответственность остаётся на строительной компании до момента окончания строительства.
  6. Возведённый объект не соответствует требованиям сделки, тогда дольщик может потребовать возмещения средств или устранения несоответствия. Когда имеются серьёзные нарушения, то гражданин имеет право расторгнуть сделку и потребовать возмещения ущерба.
  7. Возникновение риска изменения предназначения объекта, изменения проекта.
  8. Возможное банкротство строительной компании, участник имеет право подать иск для дальнейших разбирательств.

Покупка жилья в новостройке, участие в долевом строительстве могут вызывать ряд вопросов, на которые могут ответить профессиональные юристы или инспектора из общества по защите прав дольщиков.

Стоит не забывать и о выполнении своих обязательств дольщиком, ведь подписывая договор, он берёт на себя права и должен их соблюдать.

Если были зафиксированы серьёзные нарушения, уклонения от выполнения обязательств, то строительная компания имеет полное право обратиться в суд с требованием о возмещении убытков.

Застройщик имеет право расторгнуть договор с дольщиком при несоблюдении им правил, а также при невыполнении обязательств. Когда оговорённая сумма не оплачивается своевременно, пропускаются платежи.

Достоинства и недостатки сделки

Долевое строительство подводные камни, которого можно предусмотреть, грамотно составив сделку.

Купить жильё в новостройке, оформить ипотеку под залог договора, сделать переуступку прав пользования – это не все юридические операции, что можно совершать с ДДУ.

Форма составления документа предусмотрена законодательством, в документе могут быть дополнения, которые касаются определённого дольщика. Если договор имеет неточности нужно проконсультироваться со специалистом из юридической компании.

ДДУ популярный способ приобретения жилья, имеет свои положительные и отрицательные стороны:

  1. ДДУ является самым популярным способом приобретения жилья, но имеются как достоинства, так и неприятные стороны сделки. Основным преимуществом такого договора является его доступность для многих граждан, которые не могут позволить себе приобрести жильё. С помощью договора оформляется сделка о поэтапном внесении стоимости квартиры. Популярным способом стал и метод получения ипотеки, так деньги можно выплатить, уже проживая в квартире.
  2. Тщательно изучая все особенности 214 ФЗ, можно устранить возможные подводные камни. Мошенники действуют по наработанным схемам, поэтому есть обманутые дольщики, которые вложили свои средства и не получили желаемую недвижимость.

Любая юридическая процедура имеет свои достоинства и недостатки, заключая сделку с добросовестным застройщиком можно не беспокоиться о своих деньгах.

Правила оплаты

Выплачивать стоимость жилья, чётко соблюдая процедуру оплаты банка. В документах договора, этап оплаты описывается и утверждается обеими сторонами. Каждый этап оформляется платёжным документом в бухгалтерской конторе строительной компании, которая выступает застройщиком. Если оплата происходит в банке, то также необходимы все квитанции и чеки.

Все платёжки важно хранить, ведь именно квитанции и чеки послужат доказательством, при обращении в суд, для показания свей правоты.

Судовые разбирательства могут быть:

  • строительная компания не выполняет свои обязательства;
  • недвижимость находится в залоге у банка из-за долгов;
  • возведённый дом не соответствует проекту.

Арбитражный суд находится на стороне дольщика, но не стоит забывать о правах и обязательствах обеим сторонам. Бумаги, что проходят по договору долевого строительства нужно хранить.

Сведения подтверждают правомерность действий участников.

ДДУ имеет вероятность риска, но спрос и доступность информации делает сделку более прозрачной. Риск можно снизить, если подойти к оформлению дела правильно, проверить информацию о застройщике и проконсультироваться у юриста.

Долевое строительство: изменения с 2019 года

В 2019 году заканчивается эпоха долевого строительства, в том виде в котором оно просуществовало без малого 15 лет.

По настоятельной инициативе президента Правительство совместно с Центральным банком РФ разработали план постепенного отказа от ДДУ. Соответствующие поправки были внесены в ныне действующий закон №214-ФЗ, регламентирующий долевое строительство.

Возможность приобрести жилье по договору долевого участия все же останется, но формат сделки будет кардинально изменен.

В ноябре 2017 года Владимир Путин критически оценил схему долевого строительства, охарактеризовав ее как «не цивилизованную», а регулирование – «невнятным». Президент акцентировал внимание на необходимости полного ухода от такой модели продажи жилья уже к 2019 году.

При этом он отметил, что важно не только защитить интересы людей, но и сохранить объемы строительства.

Главой государства было поручено Кабинету министров утвердить «дорожную карту» по переходу в течение трех лет на финансирование строительства другими формами, а не из средств граждан.

Такое резкое высказывание и категоричное решение президента вполне объяснимо. По данным Генпрокуратуры, число граждан, принявших участие, то есть вложивших свои средства в долевое строительство и в итоге не получивших жилье, перевалило уже за 40 тысяч человек.

По информации Минстроя это примерно 830 объектов с проблемами. Некоторые представители власти ссылаясь на неофициальную статистику говорят о том, что масштабы проблемы гораздо шире и приводят данные о 150 тысячах пострадавших.

При этом каждый год количество граждан, потерявших деньги от мошеннических схем и долгостроев растет.

В результате сложившейся ситуации возникла острая необходимость пересмотреть законодательство и внести изменения, ужесточающие требования к застройщикам и усиливающих защиту прав граждан.

Деятельность государства, направленная на защиту дольщиков, началась еще в 2016 году. Владимир Путин распорядился создать компенсационный фонд, который будет формироваться за счет отчислений застройщиков.

Поручение было выполнено, Госдума разработала соответствующий закон и с начала 2017 года строительные компании начали перечислять в фонд 1,2% от согласованной сторонами стоимости от каждой оформленной сделки.

Из этой «копилки» государство стало выплачивать возмещение гражданам, участвующим в ДДУ, в случае банкротства застройщика.

Альтернатива прежней схеме

Несмотря на огромное количество обманутых дольщиков новость об упразднении с 2019 года ДДУ всколыхнула общественность.  Покупка квартиры по сниженной стоимости, пусть даже с риском потери собственных средств для многих был чуть ли ни единственный шанс обзавестись собственным жильем.

Изменения, предложенные Главой государства в виде постепенного перехода к новой форме отношений между застройщиком и будущим собственником, вызвали массу вопросов. На самом деле все очень просто.

Взамен рискованной для покупателей схемы долевки президент предложил проектное финансирование строительства с привлечением банковских кредитов.

То есть, начиная с 2019 года девелоперы больше не смогут строить объекты на деньги граждан, им придется либо использовать свои средства, либо брать кредит. Как и ранее, на рынок будут выводиться проекты на стадии котлована или нижних этажей.

Переходный период

Ситуация на рынке недвижимости не изменится в одночасье: часть изменений уже вступили в силу, окончательно на новый вид финансирования девелоперы переходят с 1 июля 2019 года. При этом, все коррективы, внесенные в закон № 214-ФЗ распространяются на ДДУ, заключенные после 1 июля 2018 года.

Переходный период продлится с 1 июля 2018 года по 1 июля 2019 года. В течение этого года девелоперы имеют законное право выбирать на какие средства возводить объекты. С 1 июля следующего года единственно возможной схемой участия в долевом строительстве будет проектное финансирование.

Для сведения. Проектное финансирование подразумевает хранение денежных средств покупателей на спецсчетах банковских организаций до момента полной готовности объекта (счета-эскроу). Девелоперы же могут вести строительство на свои “кровные” или воспользоваться услугами банка, то есть взять в кредит. Как обещает ЦБ РФ ставка по займам для застройщиков не будет превышать 5%.

Возможные последствия

С момента принятия закона о долевом строительстве больше половины всего жилья продавалось именно по ДДУ.

 Поэтому столь радикальные перемены несомненно отразятся на общем состоянии рынка российской недвижимости.

 Последствия перехода к новой форме долевки, коснутся как продавцов, так и желающих приобрести квадратные метры. Из положительных моментов реформирования эксперты выделяют следующие:

  • Денежные средства дольщиков будут защищены. Обязательное банковское сопровождение любой сделки исключает риски потерять средства, не получив жилья.
  • Дома будут строиться быстрее. Растягивать строительство на кредитные средства девелоперам будет крайне невыгодно. Оплачивать банковские проценты в течение нескольких лет не очень радужная перспектива. Чем быстрее объект будет сдан, тем быстрее застройщик получит деньги покупателя и сможет погасить кредит.

Из негативных откликов реформы возможны следующие:

  • Цены на квартиры «взлетят» вверх. Такое мнение высказывают сами девелоперы, объясняя это тем, что кредитные проценты придется включить в стоимость квадратных метров. Аналитики, изучающие рынок недвижимости, считают, что повышение если и будет, то небольшим и плавным. Из-за нелегкой экономической ситуации в стране спрос на квартиры значительно сократился, а повышение стоимости еще больше отпугнет покупателей.
  • Количество застройщиков сократится. Требования, введенные новым законом, выведут с рынка не только недобросовестных девелоперов, но и просто некрупные компании. Одним из условий к застройщикам для участия в проектном финансировании является введение в эксплуатацию не менее 10 тыс. квадратных метров. Для регионов это слишком большой и, подчас, невыполнимый объем.

По мнению экспертов, в целом глобальные изменения в ДДУ должны оздоровить и оживить российский рынок недвижимости. Девелоперы со временем привыкнут к новым правилам работы, а покупатели, надежно защищенные банковской гарантией, будут охотнее покупать жильё.

Больше о новой схеме долевого строительства: видео

Добавить комментарий

Your Header Sidebar area is currently empty. Hurry up and add some widgets.