Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка В 2019г: порядок действий

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка В 2019г: порядок действий

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора.

При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир.

При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.

Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2018 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Как продать квартиру в ипотеке сбербанка и можно ли продать купленную квартиру

Для большинства людей на сегодняшний день ипотека квартиры является актуальным вопросом. Но плата за нее, которая будет длиться долгими годами, может оказаться достаточно проблематичной. Перед тем как взять квартиру под ипотеку, нужно хорошо пересмотреть и обдумать свое материальное положение, подсчитать траты и определиться с суммой которую сможете вносить ежемесячно.

Одним среди больших банков, которые предоставляют населению ипотечный кредит, является Сбербанк.

Ипотечные квартиры, причины продажи

Основная и самая распространенная причина, по которой продают квартиру в ипотеке – невозможность в дальнейшем ее полностью оплачивать.

Причин может быть много: от ссоры с родственниками и смены работы до развода супругов, которые ранее выплачивали кредит с совместного дохода.

Зачастую бывает и так, что один не может выплачивать часть своей доли из-за смены рабочего места, болезни и т.д.

Также человек может поменять место проживания или стать нетрудоспособным. В случае если заемщиком потеряна трудоспособность, то без соответствующего подтверждающего документа, а именно договора о страхования здоровья и жизни он не сможет получить полную компенсацию чтобы погасить свой кредит.

Выделяют некоторые основные и распространенные причины, по которым продают ипотечную квартиру:

  • снижения основного дохода и отсутствие возможности оплачивать ежемесячный взнос;
  • желания заработать за счет ипотеки;
  • желания приобретения другого жилья.

Что делать, если нечем оплачивать долю в ипотечной квартире

Если возникла ситуация, при которой в дальнейшем вам будет трудно оплачивать кредит — то в первую очередь нужно совершить следующие действия:

  • письменно предупредить банк об отсутствии возможности погашать свой долг по тому графику, который был согласован заранее;
  • к письменному заявлению обязательно приложить справку, в которой будет подтверждена потеря работоспособности.

Лучше всего это сделать до предполагаемой даты оплаты задолженности. Так как в договоре заключенном с банком указано, что за несвоевременное погашение кредита, образуется просрочка, которая в дальнейшем является основанием для обращения банка в суд. Чтобы доказать что вы все-таки намеренны, решить вопрос по оплате, нужно внести половину сумы в назначенный ранее срок.

Банк вправе отменить все штрафные санкции и поданное заявления в суд, а также продлить выплату основного долга.

Что такое снятие обременения

Согласно федеральному закону «Об их регистрации права на недвижимость и сделок проводимых с ними», определяются условия и запреты, которые ограничивают правообладателя на объект его недвижимости.

Если берется квартира в кредит, то заемщик не имеет никакого права самостоятельно передавать ее третьим лицам также под кредит. Исключением здесь может быть только наследство.

Основные виды обременения:

  • рента, которая включает в себя содержание пожизненно;
  • залог всего имущества;
  • арест имущества;
  • аренда.

При снятии обременения снимаются все эти условия и запреты из обладателя.

Также необходимо обратиться в банк, который предоставлял кредит для подготовки следующий документов:

  • закладной, в которой создана отметка об исполнении обязательств, в которой обязательно будет указанна дата исполнения;
  • акт приема и передачи закладной;
  • документа банка (уставные);
  • доверенность на заемщика.

Сбор все необходимых для этого документов в основном может занимать около 1.5 – 2 недель. Но после того как все будет доставлено в соответствующий орган, запись по погашению ипотечной задолженности вносят за 3 дня.

Как банки относятся к продажам ипотеки

Бывают случаи, что заемщик не имеет возможности выплачивать взятую ипотеку, и единственным выходом является ее. В первую очередь чтобы провести такую сделку нужно обязательно от соглашения от банка, который выдавал кредит.

Банк со своей стороны также заинтересован в полной выплате кредита или не образовании просрочке по нему. Поэтому может поспособствовать продаже недвижимости, чтобы погасить задолженность, если в этом есть необходимость.

Как продавать жилье, которое находится в ипотеке

Продавать жилье можно будет после согласования со своим банком, в котором брали кредит. Если ответ будет положительный, но в первую очередь нужно искать покупателя. Конечно, есть способ продажи имущества, в котором согласия от банка не будет требоваться, это – занять денег у друзей и родственников, и полностью рассчитаться после того, как дом будет продан.

Или же у покупателя квартиры взять наперед задаток, и вернуть ему этот долг после того, как обременение будут сняты. Такие варианты будут возможны только в исключительных ситуациях.

Если согласия от банка все-таки получено, то продажа будет осуществлена таким способом:

  1. Покупатель приобретает квартиру у заемщика после согласия банка.
  2. Для покупки используется ячейка депозитария.
  3. Заемщик использует аккредитивный счет, и становится новым заемщиком.
  4. Заемщику выдается кредит на покупку жилья в залог.

Многие будут не против приобретения ипотечной квартиры, из-за того, что:

  • такая недвижимость в основном предлагается с уже заниженной стоимостью;
  • процедура покупки — продаже осуществляется всего лишь с переоформлением договора.

Для покупателя процедура переоформления кредита не будет отличаться от ипотечного договора традиционного.

Также Сбербанк предоставляет ссуду. С ним в дальнейшем будут решаться все вопросы по продаже жилья, которое было взято в кредит. Зачастую банком выбирается стратегия: если заемщик не имеет возможности в полном объеме оплатить задолженность или кредит перед тем, как продать квартиру, находившуюся под залогом — то подписывается договор о купли-продажи предварительно.

После чего дается задаток (неполная стоимость жилья, а только ее определенная часть). Сбербанк предоставляет письмо о снятии отягощения, и документы, которые это подтверждают. Подается это письмо в дальнейшем в регистрационный орган и получается новая выписка. Эта схема является самой распространенной, но в разных случаях банк может индивидуально принимать решение.

С кого берут налог от продажи

Налога с продажи как такового не существует. Но налог на само имущество, когда оно продается или покупается. В налоговом кодексе есть правила и ставки налогов на продажу недвижимости. Если объект, который продают принадлежать продавцу больше трех лет, и осуществляется продажа первый раз за год, то он освобожден от уплаты налога.

Если такие условия не соблюдаются — то, обращая ставка налога, составляет 5 процентов стоимости квартиры, которая будет указанная в договоре. Также 5% будут применяться и к объекту, которые является не завершенным.

Продажа ипотечного жилья, покупка другого

Вариант с продажей ипотечного жилья и покупке другого возможен, но нужно помнить, что тут есть много особенностей.

К примеру: если квартиру, которая находится в кредите, нужно продать, для приобретения более просторного жилья. Первым делом об этом нужно заявить в свой банк, с которым оформлялась сделка.

Сотрудники уведомят про условия, для погашения кредита досрочно. Процедура переоформления в основном занимает довольно-таки длительное время.

Необходимые документы

Документы для переоформления ипотечного жилья:

  • подтверждения про дальнейшую платежеспособность;
  • справка предоставлена банком об отсутствии задолженности;
  • договор с покупателем, который заверен нотариально;
  • квитанция о переводе денег;
  • подтверждающий документ, что обременения было снято.

Кроме документального подтверждения о вашей платежеспособности также нужно предоставить, справку от банка, который предоставляет ипотечный кредит о том, что у вас нет задолженности.

Блиц-советы

Перед взятием ипотечного кредита в банк лучше всего предоставить полный пакет финансовый, на основании которого банк будет рассматривать кандидатуру на предоставления кредита.

Если ипотечная квартира продается, то заемщик в таком случае имеет право выбрать более удобный для него способ.

Если заемщик не имеет желания или возможности самостоятельно производить поиски покупателя, то он может доверить всю эту процедуру работнику банка.

Как продать квартиру с обременением ипотекой: способы и особенности сделок

Если вы — не хозяин серьёзного состояния, для которого собрать средства на покупку квартиры — вопрос пары месяцев, то, скорее всего, приобретали своё жильё с помощью банковского кредита.

Тогда купленная квартира выступает обеспечением возврата займа и передана банку в ипотеку — право собственности на неё «заморожено» банком (запрещена его передача).

Но за обычные 10-20 лет срока действия таких кредитов вы, возможно, захотите поменять жилищные условия, купив другое жильё. Рассмотрим варианты решений этой задачи.

Продажа квартиры в ипотеке

Можно ли каким-то образом продать ипотечную квартиру? Ведь собственность на недвижимость оформлена на вас, значит — вы её хозяин…

Способов продажи недвижимости, которая находится в ипотеке, несколько:

  1. Полное погашение долга по кредиту перед куплей-продажей;
  2. Привлечение банка-кредитора в качестве третьей стороны сделки (контроль и гарантия законности её проведения);
  3. Замена заёмщика.

Познакомимся подробнее со всеми возможными схемами и порядком действий в каждом из вариантов.

Погашение кредита перед продажей квартиры

Логика этого способа очень прозрачна: препятствием для продажи является ипотека — значит, её нужно закрыть. А когда не станет долга, то снимут и запрет на отчуждение. Проблема решена, вы можете продать квартиру и купить другую в ипотеку или с использованием личных средств.

Остаётся главный вопрос: где взять деньги на погашение кредита? Ведь квартира ещё не продана.

У взявшей жильё в кредит семьи в запасе таких денег обычно нет — иначе, зачем было вообще переплачивать за ипотеку.

Хорошо, когда есть родственники или друзья, которые займут нужную сумму денег на несколько дней (время, нужное на погашение, выведение недвижимости из ипотеки, оформление купли-продажи и получение оплаты от покупателя). Но как быть, если их нет?

Иногда такой «волшебной палочкой» соглашается выступить покупатель жилья. Если он действительно заинтересован именно в вашем предложении (например, хочет жить в вашем районе и доме, или покупатель мотивирован сниженной ценой), возможно, он будет готов пойти на риск.

Продажу ипотечной квартиры нужно начинать с получения согласия банка.

После достижения договорённости, вы получаете от него 100% предоплату в одной из форм:

  • наличными (самый небезопасный для покупателя, потому маловероятный способ);
  • на ваш счёт в банке (обычно — в том, который выдал ипотечный кредит);
  • вместе с покупателем приезжаете в банк и зачисляете его деньги в счёт погашения кредита, сразу на месте инициируя процесс снятия банком запрета на отчуждение квартиры.

Важные моменты:

  • Погашение деньгами покупателя придётся проводить от вашего лица — т. к. кроме заёмщика вносить средства имеет право только поручитель (нужно состоять в договорных отношениях с банком). Естественно, это ставит покупателя в очень щекотливое положение.
  • Убедитесь, что в кредитном договоре не установлен штраф за досрочное погашение. Это не запрещает погасить ипотеку раньше срока, просто добавляет вам расходов. И результат может оказаться вовсе невыгодным.

Процедура продажи с привлечением банка-кредитора

Суть этого способа аналогична первому, главное же отличие состоит в защите законных прав обеих сторон — и продавца, и покупателя квартиры.

Помощь финансового учреждения, которое выдавало кредит, может оказаться очень и очень нужной защитой от мошеннических действий. Привлечение к сделке банка поможет убедить покупателя заплатить деньги вперёд, и только потом (после снятия всех запретов на отчуждение) оформить саму куплю-продажу жилья.

Здесь денежные средства на погашение кредита вносятся в банк-кредитор, предварительно извещённый о ваших планах.

Как дополнительный способ частично защитить права Покупателя, можно предложить ему оформить договор поручительства. В этом случае, он может погасить Ваш кредит официально, от своего имени, получив право требовать от вас возврата ему этого долга (к нему перейдёт право требования).

Замена заёмщика по кредиту

Некоторые банки входят в положение заёмщика, захотевшего продать квартиру с обременением ипотекой.

Дополнительным стимулом тут могут послужить сложности с выплатами, возникшие у теперешнего владельца (первоначального заёмщика).

Вариантов здесь может быть два:

  1. Покупатель жилья (новый заёмщик) получает кредит у того же банка.

Это более простой путь. В банк нужно подать соответствующее ходатайство с объяснением причин, приложив документы предполагаемого покупателя (нового заёмщика).

Какие документы нужны при продаже ипотечной квартиры таким путём? Пакет аналогичен тому, что собирается при подаче заявки на кредитование: это и удостоверяющие личность и дееспособность документы, и подтверждение финансового состояния, и документы, регулирующие семейное положение. Конкретный и полный перечень нужно запросить в банке-кредиторе.

Убедитесь, что кредитным договором не предусмотрен штраф за досрочное погашение.

Если результат анализа специалистами банка будет положителен, с покупателем заключается новый кредитный договор, средства по которому перечисляются в счёт погашения вашей задолженности. После чего происходит переоформление права собственности и ипотеки на нового хозяина.

Немаловажные нюансы:

  • Скорее всего, накопившиеся проценты Вам придётся погашать самостоятельно, т.к. они никак не относятся к стоимости жилья. По своей сути — это ваша плата банку за предоставление взаймы денег на квартиру.
  • Если вы выплатили существенную часть кредита на момент продажи ипотечного жилья, и долг по нему менее текущей стоимости этого жилья (или недвижимость за время кредитования подорожала) — разница должна быть выплачена вам.
    Иногда в таких сделках (при благоприятной ситуации на рынке недвижимости) за счёт подорожания квартиры можно остаться «в плюсе» даже после вычета уплаченных процентов.
  1. Покупатель жилья (новый заёмщик) получает кредит в другом банке.

Здесь схема будет несколько сложнее, да и банк-кредитор (Банк №1) не обязательно захочет идти на встречу.

Покупатель сам решает вопрос с получением положительного решения на кредитование в Банке №2.

Это может быть:

  • Потребительский без залоговый кредит с чётким указанием целевого назначения денег «На приобретение квартиры» (причём, определяющие недвижимость реквизиты будут чётко прописываться) с обязательством последующей передачи в залог купленного жилья.
  • Кредит под залог другого имущества, с или без последующей замены залога на купленную квартиру.

Права Банка №2 защищены недостаточно хорошо в обоих случаях. Да и Банк №1 не заинтересован терять свой доход (недополучение процентов по ссуде). Поэтому таким путём идут довольно редко.

Есть ещё один способ — это принудительная продажа квартиры банком-кредитором. Этот способ остаётся на самый крайний случай.

В ситуациях, когда теперешний владелец не в состоянии (или не желает) погашать ипотеку самостоятельно, а найти нового заёмщика не получилось (так может выйти, когда недвижимость дешевеет), приходится выбирать этот путь. Здесь банк вступает в свои права ипотекодержателя и действует самостоятельно, ища покупателя на проблемную квартиру.

Если окажется так, что вырученной за квартиру суммы будет недостаточно для закрытия долга — вы будете должны добавить свои средства.

Способ самый невыгодный и неприятный, потому не советуем доводить до него.

Продажа квартиры, оформленной в ипотеку в Сбербанке РФ

Один из крупнейших банков, выдающих ипотечные кредиты — Сбербанк РФ, поэтому высока вероятность, что именно там вы и получали ссуду. И именно с ним вы и будете решать возникший вопрос продажи жилья с обременением по ипотеке.

Какую стратегию выбирает чаще всего этот банк?

Если вы (по договорённости с покупателем, или без неё) не можете полностью погасить кредит перед продажей залоговой квартиры, возможен смягчённый подход:

  1. Подписывается предварительный договор купли-продажи (договор о намерениях);
  2. Выплачивается задаток (т. е., не вся стоимость жилья, а её часть);
  3. Сбербанк даёт письмо о снятии отягощения, с нужными документами-подтверждениями;
  4. Подача этого письма в регистрационный орган и получение от него новой «чистой» выписки (без отметок о запрете на продажу);
  5. Окончательный расчёт за квартиру;
  6. Подписание купли-продажи с регистрацией прав нового собственника у гос. регистратора.

Безусловно, вы можете прибегнуть и к замене заёмщика. Здесь логика действий будет стандартна. Способ довольно затратен по времени (из-за согласования, по сути, выдачи нового кредита другому человеку).

Изложенные схемы — наиболее частые, но не обязательные. В каждом индивидуальном случае банк самостоятельно принимает решения, в зависимости от конкретных обстоятельств. Никаких обязанностей, действовать любым из способов, у кредитора нет, и выходы из ситуации им ищутся исходя из защиты его интересов.

Продажа ипотечной квартиры по переуступке

В этом случае необходимо начинать процедуру переуступки с получения одобрения банком-кредитором. Ваш Договор долевого участия и обременение банка прошли регистрацию в ФРС, поэтому без разрешения финансовой организации вам не удастся переуступить права. Если банк согласен, то никаких препятствий нет.

Как продать ипотечную квартиру с использованием материнского капитала

Здесь также необходимо получить письменное согласие залогодержателя, то есть банка. В разрешении будут указаны условия, при которых банк разрешает совершить сделку (речь может идти о выплате комиссии, например). А затем вы можете:

  • погасить задолженность по ипотеке до или в день совершения сделки и подать документы в органы гос. регистрации на погашение записи об обременении и передачу прав собственности одновременно;
  • либо вы продаёте квартиру с обременением, а погашение кредита происходит после передачи прав собственности. После этого залог будет снят.

Продажа при разводе: как поделить недвижимость и долги?

К сожалению, тема раздела имущества при разводе возникает в наше время часто. Молодые семьи нередко не выдерживают испытаний совместным бытом и оказываются перед необходимостью делить не только совместно нажитое имущество, но и общие долги.

Для начала нужно определиться со способом продажи и получить разрешение банка-кредитора на сделку. Если банк выдвинул невыгодные условия, то придётся делить обязательства по кредиту.

Для ипотечных кредитов возможны два варианта, которые стоит рассмотреть по отдельности.

Кредит оформлен на обоих супругов (чета — созаёмщики)

Бывших супругов больше устроит установление вместо солидарной ответственности (когда каждый из созаёмщиков отвечает перед кредитором полностью по всей задолженности) частичной ответственности (когда чётко указано, кто из заёмщиков в какой части отвечает по обязательствам, например — 50х50). Для этого подписывают соответствующие дополнительные соглашения к кредитному договору.

Такой способ неинтересен банку-кредитору, т.к. ограничивает его право требования к тому заёмщику, который окажется платёжеспособнее.

Возможно, банк предложит оформить два разных кредита на каждого из супругов, вместо одного общего. Либо вообще — оставить одного заёмщика, передав ему и права, и обязанности (например, если изначально только один супруг принимал финансовое участие в обслуживании долга).

В любом случае, здесь у кредитора есть права, но не обязанности, принудить его делить кредит и/или ответственность по нему вы не сможете.

Потому лучше заранее ознакомиться с принятой в конкретном финансовом учреждении стратегией разрешения подобных ситуаций, избежав неприятных сюрпризов «в нагрузку» к разводу.

Если вы продаёте ипотечное жильё, то, скорее всего, собираетесь приобрести другую жилплощадь. Как же составить договор задатка при покупке квартиры, стоит ли давать залог или лучше обойтись авансом.
Ответ на часто задаваемый вопрос: что делать после покупки квартиры вот здесь. Ведь после регистрации купли-продажи недвижимости процесс ещё не завершён.

Кредит оформлен кем-то из супругов до вступления в брак

Здесь ипотекодатель, как и заёмщик один. Да и квартира тогда не будет считаться совместно нажитым имуществом. Потому единственное, что может подлежать здесь разделу — это те платежи по кредиту, что осуществлялись за время брака.

Так как бюджет был общим, то и каждый из супругов внёс свой вклад в выплаты.

К сожалению, есть и ещё одна неприятная возможность — банк может просто потребовать досрочно погасить ссуду на основании ухудшения гарантий погашения кредита.

Совокупного дохода было достаточно, а после развода и залоговая квартира подлежит разделу, да и кто-то из бывших супругов может не захотеть платить.

Практика же показывает нежелание банков получать лишние проблемные ссуды — потому они нацелены на компромисс.

Безусловно, верным для любого случая остаётся одно — лучше прийти к взаимовыгодному соглашению по всем имущественным вопросам без судебных тяжб — ни с кредиторами, ни с бывшими супругами. Правовых путей для этого более чем достаточно.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа квартиры с обременением» по ссылке.

Добавить комментарий

Лучшие кредитные предложения

Название
Лайм-займОФОРМИТЬ
ПлатизаОФОРМИТЬ
ЕкапустаОФОРМИТЬ
ЗаймерОФОРМИТЬ
ТурбозаймОФОРМИТЬ
Подробнее

Your Header Sidebar area is currently empty. Hurry up and add some widgets.