коммерческая ипотека для физических лиц

Коммерческая ипотека для физических лиц

коммерческая ипотека для физических лиц

Коммерческая недвижимость, представляющая собой нежилые помещения, предназначенные для ведения бизнеса во всех многообразных своих проявлениях, от складирования до торговли или производства, при грамотном подходе и выгодном расположении может быть высокодоходным способом инвестиций.

Однако, значительные денежные средства, требующиеся для покупки подобного объекта, не всегда могут быть изъяты из оборота, особенно если предпринимательство носит индивидуальный характер или относится к малому бизнесу, без ущерба для текущей деятельности. Решением вопроса может стать ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц, позволяющая оперативно отреагировать на выгодное предложение рынка и стать собственником прибыльного объекта для собственных нужд или сдачи в аренду.

Преимущества коммерческой ипотеки

Любой предприниматель, арендующий помещения для осуществления своей деятельности, предпочтет отдавать сопоставимые ежемесячные платежи банку, став при этом владельцем недвижимости, хоть и с ограничением прав до момента полной сатисфакции кредитора. Именно такую возможность предоставляют финансовые учреждения в относительно новом кредитном продукте, предназначенном для покупки коммерческой недвижимости, которая сама и является обеспечением возмещения затрат банка.

Для того, чтобы кредит на покупку недвижимости для бизнес-процессов был предоставлен фирме или организации, необходимо наличие ликвидных оборотных средств, которые выступают залогом, а если таковые отсутствуют, то приобретение становится невозможным.

В подобной ситуации коммерческая ипотека для физических лиц, не требующая дополнительного обеспечения при оплате первоначального взноса, является отличным решением вопроса и возможностью получения дополнительных площадей, за счет которых можно расширить бизнес или сдать в аренду и получить дополнительный доход.

Кому предоставляется кредит

Название кредитного продукта для приобретения объектов недвижимости из нежилого фонда может ввести в заблуждение, сформировав ошибочное мнение потребителей о том, что коммерческая ипотека для физических лиц, может быть предоставлена любому субъекту, не являющемуся юридическим лицом. На самом деле круг заемщиков, которые могут подать заявку и воспользоваться соответствующей программой кредитования ограничен следующими субъектами:

  • индивидуальные предприниматели;
  • владельцы бизнеса;
  • топ-менеджеры компаний и организаций.

Именно для данных категорий граждан финансовые учреждения готовы предоставить ипотеку для покупки недвижимости коммерческого назначения, являющуюся альтернативой кредитования юридического лица.

Помимо социального статуса к потенциальному заемщику предъявляются следующие требования:

  • возраст в интервале от 21 года до 65 лет;
  • российское гражданство.

Необходимые документы

Стандартизованного пакета документации, способного удовлетворить любое финансовое учреждение при рассмотрении заявки на ипотеку для приобретения коммерческой недвижимости, не существует, что обусловлено новизной кредитного продукта и его высокими показателями риска при выдаче физическому лицу, из-за потенциально высокой вероятности невозврата.

Вследствие подобной специфики, необходимые для одобрения ипотеки документы зачастую включают в себя не только личные бумаги заёмщика, но и отчетную документацию предпринимательской структуры, которую он представляет.

Пакет документов от заёмщика

Вне зависимости от того, является заемщик индивидуальным предпринимателем или входит в состав управления фирмы, от него потребуются:

  1. Ксерокопия всех страниц паспорта и оригинал для сверки подлинности;
  2. Копия свидетельств о заключении брака и рождении детей с предоставлением оригиналов для проверки;
  3. Ксерокопия заполненных страниц военного билета (для военнообязанных лиц) и оригинал документа для сверки данных;
  4. Оригинал свидетельства о постановке на учет в УФНС (ИНН), копия обычно не требуется, но лучше её иметь;
  5. Сведения о банковских счетах;
  6. Данные об имеющемся в собственности движимого имущества и объектов недвижимости;
  7. Проект договора на покупку рассматриваемого объекта коммерческой недвижимости;
  8. Оценочная экспертиза недвижимости;
  9. Страховка на объект потенциальной сделки и жизнь заёмщика;
  10. Свидетельство о праве собственности на недвижимость, без обременений.

Владельцу бизнеса, если оформляется коммерческая ипотека для ИП, следует дополнительно готовить для предоставления:

  • документы, подтверждающую регистрацию ИП;
  • справки о доходах из налоговой и задолженностях по платежам в бюджет;
  • выписка из ЕГРИП о зарегистрированных видах деятельности;
  • лицензия, подтверждающая возможность заниматься зарегистрированным видом деятельности.

Руководящему составу организации, относящейся к малому и среднему бизнесу, дополнительно потребуется предоставить:

  • справку с места работы, подтверждающую работу на руководящем посту фирмы не менее полугода;
  • справку о доходах за последние 6 месяцев.

Документация организации

В том случае, когда заемщик выступает в роли ответственного должностного лица коммерческой организации, он фактически представляет интересы юридического лица, которому перед тем, как купить коммерческую недвижимость в ипотеку, требуется подтвердить банку свою платежеспособность, предоставив:

  • данные о полугодовом товарно-денежном обороте;
  • отчетные документы, заверенные главным бухгалтером о расходах и доходах;
  • банковскую выписку о счетах фирмы и операциях по ним, если ипотека осуществляется в стороннем финансовом учреждении;
  • данные по основным средствам организации;
  • бухгалтерский отчет о текущей дебиторской и кредиторской задолженностях.

Требования к объектам недвижимости

Помимо того, что не многие банки предоставляют коммерческую ипотеку, регионы распространения кредитной программы также имеют ограниченный перечень предложений, который необходимо уточнять в каждом отдельно взятом населенном пункте. Там же, где долгосрочный кредит на покупку нежилой недвижимости представлен, она должна соответствовать следующим требованиям:

  • общая площадь помещений должна быть не менее 150 кв. метров;
  • постройка, в которой размещается коммерческая недвижимость, должна иметь капитальный характер;
  • не иметь прав третьих лиц на собственность и финансовых обременений;
  • расположение объекта должно соответствовать региону, в котором выдается ипотека.

Объектами коммерческой ипотеки считаются помещения, предназначенные для функционирования:

  • офисов;
  • складов;
  • торговых точек;
  • производственных процессов;
  • предприятий обслуживания (питание, гостиницы и т.п.).

Схемы оформления ипотеки

Существенным отличием, оформления кредита при покупке коммерческой недвижимости от обычной ипотеки, является невозможность её залога в банке до того момента пока право собственности не перешло от старого владельца к новому.

Такой интервал между передачей кредитных средств заемщику и возможностью получения гарантии их возврата, в виде купленного объекта, представляет угрозу интересам финансовых учреждений и обуславливают необходимость применения одной из следующих схем коммерческой ипотеки.

Схема, когда продавцу необходимо подождать, включающая следующие этапы:

  1. Между субъектами сделки купли-продажи оформляется договор;
  2. Покупатель передает продавцу авансовую часть стоимости объекта сделки, равную сумме залога по договору коммерческой ипотеки в банке;
  3. Банк предоставляет гарантийное письмо, по которому остаток суммы будет передан продавцу после перехода прав собственности и кладет деньги в специально открытую депозитную ячейку;
  4. Регистрируются права на недвижимость нового владельца;
  5. Оформляется договор залога, после чего заемщик получает оставшиеся средства и расплачивается с продавцом или у того появляется доступ к средствам на депозите.

Подобная схема удобна банку, приемлема для покупателя, но может быть неподходящей для продавца, период ожидания полной оплаты для которого может растянуться на несколько месяцев.

Схема, когда продавец закладывает недвижимость, подразумевает следующие шаги:

  1. Покупатель передает продавцу аванс в размере залоговой части по ипотечному договору и гарантию банка о полной оплате после залога имущества;
  2. Собственник закладывает свое имущество банку, оформляет договор купли-продажи с покупателем и получает остаток средств;
  3. Документы передаются на регистрацию нового права собственности с согласия банка и с переходом залога к новому владельцу.

Процедура более сложна для документального оформления, но соблюдает интересы всех участников в наибольшей степени.

Схема с дополнительной регистрацией фирмы, заключается в выполнении следующих действий:

  1. Продавец регистрирует новую фирму, получающую права собственности на объект недвижимости;
  2. Вновь созданная фирма передает недвижимость в залог банку, получая взамен кредитные средства, причитающиеся покупателю по договору ипотеки;
  3. Оформляется переход владения фирмой от продавца объекта недвижимости к продавцу, вместе с залогом в банке;
  4. После выплаты кредита покупатель вправе переоформить недвижимость в личную собственность.

Данный сценарий является более сложным вариантом с залогом объекта недвижимости, требующим выполнения массы регистрационных действий, которые еще больше удлинят процедуру оформления сделки.

Таким образом, оптимальной схемой, по времени оформления и соблюдению интересов всех участников сделки с коммерческой недвижимостью, является передача ее в залог банку текущим сособственником с последующей продажей и переходом обязательств к новому владельцу, который получает для этого ипотечный кредит.

Условия коммерческой ипотеки

Учитывая высокую стоимость нежилых объектов недвижимости, предназначенных для ведения бизнеса, коммерческая ипотека без первого взноса может быть предоставлена банком только при наличии соответствующего залога, перекрывающего не только стоимость нового приобретения, но и проценты по кредиту за весь период использования.

Обеспечением ипотеки, как и других аналогичных финансовых инструментов, могут выступать, имеющиеся в наличии у заёмщика объекты движимого и недвижимого имущества, а также ценные бумаги.

Обобщенные условия коммерческой ипотеки для физических лиц имеют следующие характеристики:

  • максимальная сумма дифференцирована, в зависимости от банка, и может достигать 200 млн. рублей, не превышая при этом 80% от стоимости объекта, если не предоставлен дополнительный залог;
  • срок кредитования может находиться в интервале от 5 до 15 лет и напрямую зависит от платежеспособности клиента и обеспеченности обязательств;
  • процентная ставка по ипотеке составляет от 11,5%, если кредит предоставляется в рублях, и от 10% при валютном займе;
  • первоначальный взнос, при отсутствии обеспечения, составляет от 20-30% стоимости объекта.

Сравнительный анализ условий банков

Представленная ниже таблица охватывает условия кредитования для различных финансовых институтов нашей страны по состоянию на 2018 год:

Наименование банкаПервоначальный платеж, % не менееСтавка по ипотеке, % не менееРазмер кредита,тыс. руб.
Сбербанк2014,7150 – 600
ВТБ 242016,5от 4000
Альфа Банк20182600 – 78000
Россельхозбанк2011,510000 – 200000
Росбанк2015,1от 1000
Абсолют Банк4017,451000 -15000

Как и любой другой кредитный продукт, коммерческая ипотека на максимально выгодных условиях может быть предоставлена при банковском обслуживании фирмы-заемщика, солидном обеспечении и минимальном сроке займа.

Дополнительным плюсом коммерческой ипотеки является возможность предоставления банком отсрочки первоначального платежа, которая может находится в интервале от 6 месяцев до года, позволяя предпринимателю аккумулировать необходимые средства и начать получать доход с приобретенного объекта недвижимости.

Итого

Несмотря на сложности и предъявляемые требования, коммерческая ипотека для физических лиц, является привлекательным продуктом, получить который при желании может любой желающий, так как оформить ИП не сложно, также, как и заявить полугодовую прибыль от самозанятости. Удовлетворяя тем самым банковским требованиям к заемщику, можно стать собственником помещений, которые при выгодном расположении и рациональном использовании, способны не только перекрыть ежемесячный ипотечный платеж, но и принести прибыль.

Коммерческая ипотека: схемы оформления и требования к заёмщику

Миллионы граждан по всей стране ежедневно оформляют жилищный кредит — ипотека помогает решить людям насущный квартирный вопрос.

На то есть объективные причины: каждый человек хочет обеспечить себя и свою семью наиболее комфортными условиями для жизни.

А для чего оформлять ипотеку индивидуальным предпринимателям и бизнесменам, почему бы им не вести бизнес в арендованных помещениях и зданиях?

Коммерческий кредит на недвижимость не пользуется большим спросом. По статистике, этот заем составляет всего 10% от общей суммы ипотечных кредитов в стране.

Несмотря на это, некоторые банки предоставляют коммерческую ипотеку, пусть и на более жестких условиях по сравнению с обычным жилищным кредитом.

Что из себя представляет ипотечный кредит на коммерческую недвижимость для физических лиц, ИП и организаций — рассмотрим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96. Это быстро и бесплатно!

Особенности коммерческой ипотеки

Отличительные черты коммерческой ипотеки для физических и юридических лиц заключаются в следующем:

  • специфичный объект недвижимости. Если при стандартной ипотеке объектом залога чаще всего выступает жилая квартира или дом, то при коммерческом кредите объект залога — недвижимость, которая используется не для проживания, а с целью извлечения прибыли. Как правило, это торговые площади, павильоны, склады, офисы и т.д.;
  • оценивать такие объекты сложнее, чем жилую недвижимость. Также нужно определять их ликвидность и рыночную стоимость (весьма относительные понятия);
  • длительность оформления кредита;
  • банки редко соглашаются на оформление такого кредита. Чаще всего ипотеку одобряют гражданам, которые уже ранее являлись клиентами той или иной банковской организации и имеют в ней хорошую кредитную историю;
  • спрос на коммерческую ипотеку невелик. Такая недвижимость востребована лишь в узком кругу предпринимателей;
  • заем подходит для граждан, которые уверены в величине и стабильности своего дохода;
  • дороговизна продукта по сравнению с обычным жилищным кредитом;
  • выплаты по коммерческому займу чаще всего идентичны выплатам по арендным правоотношениям. Именно поэтому многие бизнесмены берут ипотечный заем. Плюсом является тот факт, что отсутствует вероятность увеличения ежемесячных выплат, в то время как арендодателю ничего не помешает сделать это;
  • банковские организации предъявляют высокие требования с потенциальному заемщику;
  • высокие процентные ставки по сравнению с обычной ипотекой.

Требования к заемщику

Потенциальный заемщик должен подходить под основные требования:

  1. Если это коммерческая ипотека для юридических лиц, то компания должна быть резидентом РФ.
  2. Возрастные ограничения для заемщика — от 21 до 65 лет. Некоторые кредиторы иногда повышают предельный возраст до 70 лет.
  3. Заемщик должен предоставить полную финансовую отчетность и документы о хозяйственной деятельности.
  4. Лицо обязано предоставить правоустанавливающие документы на занятие той или иной деятельностью.
  5. Хорошая кредитная история.
  6. Отсутствие обременительных обязательств.
  7. Наличие страховки.

Необходимые документы:

  • анкета банка-кредитора;
  • заявка на кредит;
  • учредительные документы;
  • финансовая отчетность;
  • регистрационные бумаги;
  • документы, подтверждающие чистую кредитную историю заемщика.

Важно! Некоторые документы должны быть нотариально заверенными. Позаботьтесь об этом заранее и обратитесь к нотариусу.

Также следует уделить отдельное внимание требованиям к объекту недвижимости:

  • чем «моложе» объект, тем выше вероятность одобрения кредита;
  • недвижимость должна соответствовать всем техническим регламентам и санитарным правилам;
  • подходящая категория помещения (обязательно нежилое здание);
  • выписка из Росреестра;
  • предварительный договор купли-продажи (в нем прописываются все будущие условия сделки между продавцом и покупателем);
  • технический паспорт объекта.

Схемы оформления

Юридическому или физическому лицу купить недвижимость в коммерческую ипотеку возможно по одной из представленных схем.

Схема первая:

  1. Выбор банковской организации и ипотечной программы.
  2. Выбор объекта недвижимости.
  3. Подача документов кредитору.
  4. Рассмотрение банком заявления.
  5. Заключение договора купли-продажи между сторонами.
  6. Покупатель передает продавцу сумму в качестве первого взноса. Банк в свою очередь гарантирует выплату остальной суммы после оформления объекта залога.
  7. Регистрация права собственности на помещение.
  8. Оформление между кредитором и заемщиком договора на залоговую недвижимость.
  9. Перевод оставшихся денежных средств на счет продавца.

Схема вторая:

  1. Заемщик выплачивает продавцу сумму первого взноса, банк также гарантирует получение оставшихся денег.
  2. Недвижимость передается банку в залог.
  3. Регистрация права собственности на недвижимость.
  4. Оформление договора купли-продажи.
  5. Банк отдает продавцу оставшуюся часть средств.

Схема третья:

  1. Происходит регистрация юридического лица, в его собственность передается недвижимость.
  2. Банк предоставляет покупателю деньги, на которые последний выкупает права владения этой организацией.
  3. Покупатель выплачивает заем.
  4. Покупатель переоформляет объект недвижимости на собственное имя.

Важно! Перед началом оформления займа банковская организация тщательно проверяет заемщика: чистоту его бизнеса и наличие хорошей кредитной истории.

Не забывайте, что вы всегда можете воспользоваться помощью ипотечного брокера. Это физическое или юридическое лицо, которое поможет выбрать наиболее подходящую схему оформления кредита именно для вас.

Специалист проанализирует ситуацию на рынке недвижимости, поможет подготовить пакет необходимых документов, проконсультирует заемщика по всем возникающим вопросам.

Брокер сопровождает лицо на всех этапах сделки: от выбора банковской организации до подписания договора.

Также брокер помогает наладить сотрудничество с иными лицами сделки: страховщиками, оценщиками, продавцами недвижимости. Услуги специалиста платные, с брокером заключается договор на оказание услуг.

Как показывает практика, услуги брокера оцениваются в сумму от 1 до 5% от общей стоимости жилья.

С одной стороны, мало кто захочет нести дополнительные расходы, а с другой, брокер сделает основную часть работы за вас и поможет сэкономить силы и время.

Выдают ли коммерческую ипотеку ИП без первоначального взноса

Возможно ли оформить коммерческую ипотеку для ИП без первоначального взноса? Выдача займа на таких условиях возможна, при этом объект недвижимости должен иметь высокую рыночную стоимость и ликвидность.

Например, банк, скорее всего, не согласится дать средства на малоизвестный склад в промышленной черте города, а вот приобрести внушительный бизнес-центр в деловом районе города кредитор вам поможет. Конечно, если вы соответствуете всем необходимым требованиям.

Такая недвижимость — своеобразный гарант как для кредитора, так и для заемщика. Также на практике распространены случаи, когда банк дает заем без первоначального взноса, при этом объектом залога должно служить также иное имущество, принадлежащее заемщику. К примеру, это может быть земельный участок или автотранспортное средство индивидуального предпринимателя.

Еще одна ситуация, при которой банк не требует выплаты первоначального взноса, — сокращение срока предоставления займа. Например, вместо 10 лет кредитор потребует выплатить кредит в течение 7 лет. Тем самым он избавляет себя от дополнительных рисков.

Заключение

Оформление коммерческой ипотеки — мероприятие весьма сложное. Важно определить, какая сумма нужна заемщику, на что он желает ее потратить и каков размер ежемесячного платежа. Чтобы взять кредит,  необходимо оценить уровень своей платежеспособности. Коммерческая ипотека предъявляет к заемщикам высокие требования, соблюсти которые могут далеко не все.

С одной стороны, заем — это отличная возможность расширить свой бизнес и привлечь дополнительный доход, а с другой стороны, на протяжении долгого времени каждый месяц вы будете отдавать значительную часть своего дохода на погашение ипотеки. Оформлять ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости нужно только тогда, когда вы уверены в стабильности и значительном уровне вашего финансового положения.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 113-18-96

Это быстро и бесплатно!

Коммерческая ипотека

Огромной популярностью в России начала пользоваться коммерческая ипотека. Причиной этому стало возросшее количество предпринимателей и бизнесменов среди граждан страны, а необходимость коммерческого помещения – очень важная составляющая любого предпринимательского дела.

Если человек решил заняться бизнесом – это вовсе не значит, что у него достаточно денег, чтобы приобрести недвижимость. Тут-то на помощь и приходит коммерческая ипотека от ВТБ, Сбербанка и любого другого финансового учреждения.

Интересно, что первые подобные предложения от банков начали появляться примерно 10 лет назад, и только сейчас физические и юридические лица всерьез заинтересовались этой банковской услугой.

Чем же, в первую очередь, привлекает будущих бизнесменов именно этот вид кредитования? Дело в том, что, в случае, если у заемщика не окажется денег для погашения долга перед банком, тот не сможет забрать у него имущество – происходит изъятие лишь той коммерческой недвижимости, которая приобреталась на ипотечные средства.

Покупка коммерческой недвижимости в ипотеку

Существует в этом условии и интересный нюанс – так как купленная недвижимость изымается, то потом она продается на аукционе, чтобы банк смог получить долг, но, если недвижимость покупают за еще большую сумму, то на эту разницу запросто может претендовать должник банка.

В чем же отличие коммерческой ипотеки от традиционной? Разница кроется в сумме кредита. Например, коммерческая ипотека от Сбербанка может достигать 200 миллионов рублей и 600 миллионов для отдельных регионов и городов. А минимальная сумма коммерческой ипотеки ВТБ равна 4 миллионам рублей.

Ипотека на коммерческую недвижимость сможет легко окупиться – все напрямую зависит от действий обладателя коммерческой недвижимости и его предпринимательской жилки. Плюс ко всему, банки, будь то популярный Сбербанк или ВТБ 24 нередко предоставляют своим клиентам разнообразные подарки и бонусы.

Условия банка ВТБ

К примеру, условия для получения коммерческой ипотеки от банка ВТБ так:

  • минимальная сумма ипотеки – 4 миллиона рублей;
  • кредит выдается сроком до 10 лет;
  • аванс равен 15% от стоимости покупаемого объекта;
  • отсрочка предоставляется до полугода.

Параметры ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости в ВТБ

Коммерческая ипотека в Сбербанк

А условия предоставления ипотеки Сбербанком выглядят так:

  • кредит выдается сроком от 1 до 120 месяцев;
  • взносы перечисляются исключительно в рублях;
  • сумма первоначального взноса равна 20-25% от стоимости объекта и зависит от вида предпринимательской деятельности клиента;
  • максимально возможная отсрочка – 11 месяцев.

Условия Сбербанка по коммерческой ипотеке

Требования к потенциальным заемщикам

Требования, предъявляемые к заемщикам-организациям и к физическим лицам, имеют ряд отличий. Если физическое или юридическое лицо должно провести комплексную оценку коммерческой недвижимости – ее расположение, площадь, качество и срок окупаемости, то банки исходят из других показателей.

Для юридических лиц

К юридическим лицам и организациям, чаще всего, банки предъявляют ряд требований:

  • организация работает не меньше полугода;
  • является резидентом РФ;
  • ежегодная выручка – не меньше 350 миллионов рублей;
  • возраст заемщика-юридического лица не меньше 21 года;
  • отсутствие долгов перед финансовыми учреждениями.

Получение коммерческой ипотеки для физических лиц связано с такими требованиями, как:

  • постоянная регистрация в городе России и соответствующее гражданство;
  • заемщик не может быть младше 24 лет;
  • общий стаж работы – не меньше 36 месяцев;
  • стаж работы на последнем месте трудоустройства – не менее 3 месяцев.

Почему коммерческая ипотека выгоднее аренды

Размер ставки зависит о того, на какой срок берется ипотека. Чем дольше будет выплачиваться ипотека, тем выше будет ставка. Выгоднее всего ипотеку на коммерческую недвижимость для физических лиц брать на небольшой срок. Получается, что и недвижимость нужно подбирать подешевле.

Знающие люди не ищут совершенно новые офисные здания и прочую коммерческую недвижимость, а выкупают ее на аукционах, где продается недвижимость разорившихся компаний ощутимо дешевле, чем на всем рынке.

Одним из условий выдачи ипотеки на коммерческую недвижимость является то, что физическое или юридическое лицо, которое официально заключило договор и стало заемщиком, имеет полное право начинать сразу пользоваться приобретенной недвижимостью.

На сегодняшний день приобретение коммерческой недвижимости в ипотеку становится наиболее выгодно, чем аренда офиса или производственного помещения

Многие бизнесмены делают выбор в сторону коммерческого вида ипотеки, а не аренды недвижимости еще и потому, что банк, по сравнению с арендодателем, не решит изменить условия договора и сумму ежемесячных выплат. Ипотеку на коммерческую недвижимость при удобном случае, есть возможность погасить любой момент, а аренду необходимо оплачивать постоянно.

Также одним из условий любой ипотеки на коммерческую недвижимость для физического или юридического лица является обязательное внесение первоначального взноса, который не меньше 20 или 30% от суммы оплаченного объекта. Это условие привлекает далеко не всех бизнесменов, и поэтому рынок коммерческой ипотеки развивается так медленно.

Но не все знают о том, как избежать первоначального взноса – вместо него можно дать недвижимость, которая уже находится в пользовании и владении. Ее стоимость должна быть равна или превышать сумму первоначального взноса.

Рекомендуем к прочтению: Как взять ипотеку ИП.

Оформление ипотеки на коммерческую недвижимость

Первым шагом на пути к получению желаемой недвижимости будет предоставление банку финансовых отчетов и прочих учредительных документов. В зависимости от ситуации, сотрудник банковской компании вместе с физическим или юридическим лицом составляет перечень всех предоставленных документов.

По сути, процесс для получения этого вида кредита мало чем отличается от процесса выдачи жилой ипотеки. Самое сложное – это выбор помещения, которое должно идеально подойти не только заемщику, но и банку.

Оформите коммерческую ипотеку на недвижимость в Сбербанке или ВТБ, которая устраивает вас и соответствует всем требованиям банка

Большинство финансовых организаций выдвигают такие требования, как:

  • площадь помещения – не меньше 150 кв.м.;
  • постройка, в которой находится недвижимость, приобретаемая в ипотеку, носит капитальный характер;
  • у физических и юридических лиц нет прав на приобретаемую коммерческую недвижимость;
  • помещение находится в том же регионе, в каком выдается кредит;
  • помещение предназначено для устройства в нем офиса, торговой точки, склада и т.д.

Итак, стать обладателем ипотеки на коммерческую недвижимость легко может как физическое, так и юридическое лицо. Ни чем, кроме требований к помещению и заемщику выдача этого вида ипотеки не отличается.

Эта банковская услуга удобна для предпринимателей, желающих открыть первый офис или предприятие и для тех, кто прекрасно оценивает все риски и располагает достаточными средствами для ипотеки, но никак не для покупки собственной недвижимости.

Что выгоднее: оформить коммерческую ипотеку на физическое лицо или на фирму?

Коммерческая недвижимость — это нежилые помещения для ведения бизнеса.

Это могут быть торговые точки, складские площади, офисы и так далее.

Их можно оформить в аренду, либо взять ипотеку и, в перспективе, получить в собственность. На каких условиях дают такие ипотечные кредиты, и доступны ли они физическим лицам? Эти и другие вопросы освещаем в дальше по тексту.

Условия предоставления физическим лицам

Итак, физическое лицо также должно удовлетворять требованиям банка.

На самом деле, круг лиц, которые могут являться заемщиками, а значит, подать заявку для пользования услугами соответствующей программы, ограничивается следующими субъектами:

  • владельцы самого бизнеса,
  • топ-менеджер организации,
  • индивидуальные предприниматели.

Не смотря на это, вы не имеете право оплачивать ипотеку из оборотных средств своего предприятия. Статус предпринимателя нужен банку, как подтверждение существования бизнеса и ваших намерений на его расширение.

Платежи придется вносить из своих личных доходов, поэтому кредиторы обращают внимание на достаток заемщика и его платежеспособность. Это также дает возможность привлечь созаемщика (если вы в браке, это будет супруг или супруга) для увеличения суммарного дохода и шансов на получение кредита.

Увеличить вероятность получения займа или его конечную сумму может залоговое имущество. Для целевых кредитов, под залог оформляется та площадь, которую вы желаете приобрести. Это наиболее безопасный вариант, который удобен и заемщику, и кредитору.

Банк имеет страховку от непредвиденных ситуаций, и держит недвижимость в собственности по договору закладной до тех пор, пока ипотека полностью не выплачена.

Допускается оформление под залог собственного жилья или другой нежилой площади, которая имеется в вашем распоряжении. Это более рискованный ход.

Если вы не сможете выплатить кредит в полном объеме и установленные сроки, банк имеет право выставить вашу собственность на аукцион и погасить долг за счет вырученных средств.

Требования к недвижимости

Остался нераскрытым вопрос о том, под какое помещение банки дают коммерческую ипотеку, а какие объекты не подойдут.

Выше мы упомянули сферы применения нежилой недвижимости в бизнесе, теперь выделим типы площадей:

  • склад,
  • офис,
  • магазин, торговая точка или общепит (где ведется работа с клиентами),
  • производство.

Апартаменты тоже относятся к фонду нежилой недвижимости и могут быть куплены как коммерческий объект для ведения гостиничного бизнеса.

Банк учитывает несколько факторов, при оценке нежилой площади:

  • расположение (работает ли банк в данном регионе);
  • тип здания: подходят объекты капитального строительства (временные сооружения купить в ипотеку нельзя).
  • Кроме того, важна принадлежность здания к определенному фонду. Если помещение приобретается под склад или производство, то невозможно подать заявку на покупку квартиры в жилом многоквартирном доме (даже с последующим переоборудованием помещения).

    Законно купить квартиру в обычном доме и использовать ее как офис тоже нельзя. Для этого существуют офисные здания, коммерческие центры и прочие объекты, не принадлежащие к жилому фонду.

  • В зависимости от предназначения площади (склад, офис, производство), устанавливаются индивидуальные требования к метражу, состоянию здания, и его соответствию нормам безопасности.

Требования к коммерческой недвижимости значительно отличаются от социальной ипотеки. Это не значит, что купить квартиру проще, чем офис или склад. Ситуация может быть обратная, но условия предоставления ипотеки необходимо обсуждать в индивидуальном порядке.

Сбербанк

Сбербанк Российской Федерации предлагает гражданам актуальную на 2018 год программу Экспресс ипотеки.

Ее особенностью является быстрый срок рассмотрения заявки, а также весомая сумма.

Максимальная сумма займа может достигать 10 млн руб. При этом, сам займ выдается на срок до 10 лет. Комиссии по кредиту отсутствуют. Также, отсутствует необходимость предоставления каких-либо других документов на дополнительный залог.

Залогом является приобретаемая коммерческая недвижимость. Процентная ставка в среднем 15,5% годовых. Минимальный займ от одного миллиона руб. Помимо коммерческих объектов недвижимости разрешается приобретение и жилых объектов, но с условием перевода их в коммерческую недвижимость (а это не самый простой процесс).

Дорогой читатель! Каждый случай имеет индивидуальный характер.

Если статья не решает вашу проблему или вы желаете узнать подробности — обращайтесь по телефону +7 (499) 653-60-72 (доб. 356) или через онлайн-консультант.

Это просто и совершенно бесплатно!

ВТБ24

ВТБ 24 также тесно сотрудничает с компаниями, юридическими лицами и их представителями.

В линейке банковских продуктов ВТБ24 имеется Бизнес ипотека.

Она позволяет получить займ на срок до 10 лет. Одной из особенностей такого кредитования является отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев. Размер аванса равен от 15 до 20% от стоимости имущества. Ставка начинается от 10,9%. Сумма кредита от 4 млн руб.

Максимальный порог рассчитывается в индивидуальном порядке. Предоставляется только тем гражданам и организациям, кредитная история которых не имеет черных пятен.

Россельхозбанк

Россельхозбанк также тесно сотрудничает с юридическими лицами их представителями, и дает ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости физическим лицам.

Максимальная сумма доходит до 20 миллионов руб. Срок кредитования — до 10 лет. Возможно дополнительное финансирование на ремонт или приобретение необходимого оборудования.

Предоставляется отсрочка платежа до 12 месяцев. Залог оформляется на приобретаемое имущество. Первоначальный взнос рассчитывается индивидуально, от 12 до 25% от приобретаемой недвижимости.

Список банков не ограничивается этими тремя учреждениями. Существуют подходящие программы у Альфа-банка, Райффайзенбанка и Тинькофф банка. Чтобы узнать условия, на которых предоставляются займы, нужна консультация с их сотрудниками.

Порядок оформления ипотеки

Рассмотрим основные этапы действий, которые позволят вам получить желаемое помещение под предпринимательскую деятельность.

Есть два варианта передачи недвижимости другому лицу, если привлекаются заемные средства.

Продажа напрямую – продавец ждет подтверждения от банка

Это самый распространенный способ купли-продажи любой недвижимости, не только коммерческой. Физическое лицо, которое желает купить помещение, вносит аванс в виде процента от общей стоимости помещения (устанавливается индивидуально в договоре купли-продажи, в среднем – 5-15%).

Далее, обе стороны ожидают подтверждения от банка на получение заемных средств. Срок ожидания также прописывается в договоре.

Если банк отказал или не успел одобрить ипотеку в отведенный промежуток, сделка аннулируется. Покупателю, в этом случае, возвращается половина аванса (может не возвращаться, если не оговорено договором).

Алгоритм действий выглядит так:

  1. Продавец и покупатель должны составить договор купли-продажи на коммерческую площадь.
  2. Покупатель передает продавцу аванс, который оговорен в договоре купли-продажи.
  3. Затем лицо должно явиться в банк с пакетом документов (каких именно – ниже по тексту).
  4. Банк рассматривает заявку и выдает свое решение. Если оно положительно, то идем дальше.
  5. Продавцу предоставляется гарантийное письмо, в соответствии с которым остаток суммы передаётся продавцу после того, как произойдёт факт перехода прав собственности.
  6. Для этого денежные средства закладывается в специальную ячейку.
  7. В Росреестре регистрируется право собственности на нового владельца.
  8. Оформляется договор залогового обязательства с банком.
  9. После этого заемщик может получить денежные средства и передать их продавцу.

Такая схема удобна двум лицам: банку, который контролирует процесс и покупателю.

Продавцу приходится ждать одобрения ипотеки, в этом заключается основной минус.

Из плюсов — уверенность в том, что денежные средства находятся в ячейке под контролем банка, за счет гарантийного письма.

Продажа через банк – собственник закладывает помещение

Более сложный вариант в оформлении, ведь заемщиками становятся сразу обе стороны.

Продавец получает часть денежных средств сразу под залог своего имущества, но обязан их вернуть в полном объеме, если сделка не будет завершена.

В этот же момент, покупатель подает заявку на получение денежной суммы на покупку заложенной недвижимости.

Дополнительная бюрократическая работа для банка и риски, ведь продавец может потратить часть средств и не иметь возможности их вернуть, если сделка сорвется.

Договор купли-продажи оформляется уже после передачи помещения под залог банка.

Документы

Перечень необходимых документов для получения ипотеки на коммерческую недвижимость одинаков в обоих вариантах.

Пройдемся по основному списку:

  • Паспорта обоих сторон, копии страниц.
  • Копии свидетельства о заключении брака или о рождении детей, если таковые у вас имеются.
  • Копии военного билета, если вы военнообязанный. Делается копия свидетельства о факте постановки на учет в УФМС.
  • ИНН обеих сторон.
  • Справки о доходах.
  • Предоставляются данные об объекте недвижимого имущества, которое находится в собственности у продавца, свидетельства о праве собственности.
  • Проект договора купли-продажи на приобретение коммерческой недвижимости.
  • Должна быть проведена оценочная экспертиза, которая установит реальную стоимость недвижимости, с целью избежать обмана банка.
  • Оформляется страховка на объект сделки — это обязательное условие во многих финансово-кредитных организациях.
  • Предоставляется справка из БТИ, свидетельствующая о том, что на недвижимости нет обременений.

Если вы оформляете ипотеку на юридическое лицо (например, ИП), банк запросит дополнительные сведения:

  • документ, который подтверждает регистрацию индивидуального предпринимателя,
  • лицензию на бизнес,
  • выписку из Единого реестра предпринимателей,
  • а также предоставляются справки о ваших доходах и налоговой задолженности в определенной форме.

Одним из преимуществ ипотеки для физического лица является упрощенный пакет документов. С вас не затребуют отчеты из бухгалтерии, сведения о оборотном капитале и балансе предприятия.

Срок оформления и регистрации

Проверка всех документов и достоверности данных заемщика и продавца недвижимости займет некоторое время.

В среднем, срок регистрации ипотеки нежилых помещений составляет около 15 рабочих дней. В этот срок сотрудники Росреестра должны успеть сделать массу запросов, внести новые данные в базу. Будьте готовы к этому и учитываете информацию о сроках при оформлении займа и составлении договора купли-продажи.

Коммерческий займ для физ. лица – это альтернатива, которая упрощает процесс оформления ипотеки, но и вносит риски для заемщика. Оплата происходит за счет личных финансов, а в качестве залога может выступать собственная квартира.

Выгодно ли брать такой кредит – решать только вам. Мы лишь надеемся, что данный материал был полезен для вас.

Не нашли ответ на свой вопрос? Проконсультируйтесь бесплатно!

Обращайтесь по телефону +7 (499) 653-60-72 (доб. 356) или через онлайн-консультант.

Мы поможем решить ваш вопрос совершенно бесплатно.

Добавить комментарий

Your Header Sidebar area is currently empty. Hurry up and add some widgets.